Учреждение юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" (ПКРЦ) в связи с поступающими вопросами, связанными с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разъясняет следующее.
Вопрос: Возможно ли возникновение залога на ином, чем договор о залоге, основании?
Ответ: Да, основанием возникновения ипотеки (залога недвижимого имущества) может быть не только договор об ипотеке, но и нормы федерального закона. Случаи ипотеки, возникающей в силу закона, предусмотрены:
- п. 5 ст. 488 ГК РФ - купля-продажа товаров в кредит (в том числе недвижимости): если иное не предусмотрено договором купли-продажи с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара;
- п. 1 ст. 587 ГК РФ - при передаче недвижимости под выплату ренты получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество;
- ст. 77 Федерального закона от 16.06.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры (если иное не предусмотрено договором или законом).
Вместе с тем, залога в силу закона при заключении договора купли-продажи в кредит не возникает, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до полной оплаты имущества покупателем (ст. 491 ГК РФ). В рассматриваемом случае государственной регистрации подлежит только договор купли-продажи, а переход права собственности к покупателю будет зарегистрирован после полной оплаты имущества. До регистрации перехода права собственности собственником недвижимого имущества, как уже было отмечено выше, остается продавец. Таким образом, в подобной ситуации ни продавец, ни покупатель не могут распорядиться соответствующим объектом недвижимости.
Данной позиции придерживается Высший Арбитражный суд Российской Федерации, что нашло отражение в постановлении Пленума от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 14).
Залог в силу закона при продаже имущества в кредит не возникает и в случае, если стороны в договоре купли-продажи прямо предусмотрят, что объект недвижимого имущества не считается находящимся в залоге, поскольку правило пункта 5 статьи 448 ГК РФ является диспозитивным.
Норма, закрепленная в ст. 77 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также предоставляет сторонам право предусмотреть в договоре отсутствие ипотеки.
В отличие от купли-продажи, норма о возникновении залога имущества, переданного под выплату ренты, носит императивный характер и не может быть отменена соглашением сторон.
Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ и ст. 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему в силу закона.
Принятие Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, ФКЦБ России от 16.10.2000 № 289/235/290 (далее - Инструкция), внесло ясность в решение вопросов, связанных с регистрацией залога, возникающего в силу закона.
Согласно разделу VI Инструкции "Особенности государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона", при государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется предоставление в учреждение юстиции отдельного заявления; такая регистрация производится без оплаты.
При этом должностное лицо учреждения юстиции по регистрации прав, принимающее документы на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, предупреждает заявителей о том, что на основании данных документов в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут зарегистрированы не только сделка и (или) переход права, но и ипотека (указание на предупреждение об этом должно содержаться в заявлении о государственной регистрации).
В свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое залогодателю (покупателю, плательщику ренты и т.д.) в графу "Ограничения (обременения) права" вносится запись о зарегистрированной ипотеке.
В заключение хотелось бы отметить, что обязательность нотариального удостоверения договоров, на основании которых возникает залог в силу закона, отсутствует.
Начальник отдела правового
и методического обеспечения ПКРЦ
Л.А.ОПЕКУНОВА
