Учреждение юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" (ПКРЦ) в связи с поступающими вопросами, связанными с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разъясняет следующее.
Вопрос: Для чего нужна регистрация права собственности на недвижимое имущество?
Ответ: Для того, чтобы владеть, пользоваться и распоряжаться жилым домом, квартирой или другой недвижимостью, сначала необходимо зарегистрировать свое право собственности на нее. Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст. 8 ГК РФ) предусматривает, что право, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.
Почему так важно определить момент возникновения права собственности? С моментом возникновения права собственности закон связывает, с одной стороны, появление у собственника множества прав, а с другой стороны, возникновение некоторых обязанностей. В связи с этим носитель этих прав и обязанностей должен быть четко определен.
Действительно, только став собственником можно использовать имущество по своему усмотрению, извлекать из него доход (например, путем сдачи его в аренду), продать его, подарить и т. д. С другой стороны, с этого момента лицо, ставшее собственником, несет риск случайной гибели имущества. Рассмотрим следующую ситуацию. Гражданин А. покупает квартиру у гражданина В.. Они собирают все необходимые документы, обращаются к нотариусу (хотя сейчас нотариальное удостоверение договора купли - продажи недвижимости не является обязательным), подписывают договор купли - продажи, покупатель передает продавцу деньги. Далее договор купли - продажи и переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю должны быть зарегистрированы учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Что же произойдет, если такая регистрация не будет осуществлена? Предположим, что до регистрации случился пожар, и квартира сгорела. Поскольку собственником остался продавец, именно он, а не покупатель, понесет все убытки, связанные с гибелью имущества.
Помимо риска случайной гибели имущества, собственник несет и другие обязанности: бремя содержания имущества, обязанности по уплате налогов и т. д. Кроме того, возможно обращение взыскания на имущество по долгам собственника.
Но из общего правила о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество есть исключения. Они могут быть установлены только законом. Какие же это исключения?
Прежде всего, действующее законодательство предусматривает, что право собственности на имущество, переходящее по наследству и принятое наследником, возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) (ст. 546 ГК РСФСР 1964 года). Во-вторых, право собственности у члена жилищного, жилищно - строительного, дачного, гаражного и иного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, возникает с момента выплаты пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). И, наконец, момент возникновения права на имущество, установленное решением суда, определяется судом.
Однако, это не означает, что в названных трех случаях вовсе не надо регистрировать право собственности. Собственник сам заинтересован, чтобы запись о его праве была внесена в Единый государственный реестр прав, так как зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Более того, хотя в рассматриваемых случаях момент возникновения права собственности не связан с моментом государственной регистрации, нельзя распорядиться недвижимостью, минуя процедуру государственной регистрации.
Начальник отдела правового
и методического обеспечения ПКРЦ
Л.А.ОПЕКУНОВА
