ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО Учреждения юстиции ПКРЦ от 12.07.2000 и Управления Минюста РФ по Приморскому краю от 19.07.2000
"ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОФОРМЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ НОТАРИАЛЬНЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ ДЕЙСТВИЙ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
УЧРЕЖДЕНИЕ ЮСТИЦИИ
"ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ РЕГИСТРАЦИОННЫЙ ЦЕНТР"
УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РФ
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ
от 12 июля 2000 г.
УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РФ ПО
ПРИМОРСКОМУ КРАЮ
от 19 июля 2000 г.
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОФОРМЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ
ПО ОТДЕЛЬНЫМ ВОПРОСАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ
НОТАРИАЛЬНЫХ И РЕГИСТРАЦИОННЫХ ДЕЙСТВИЙ
Управление юстиции Приморского края (далее по тексту - "Управление юстиции") и учреждение юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" (далее по тексту - "Центр"),
исходя из необходимости установления на территории Приморского края единой правоприменительной практики разрешения вопросов, возникающих при осуществлении нотариальных действий и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
руководствуясь Гражданским кодексом РФ, Гражданским кодексом РСФСР, Основами законодательства Российской Федерации о нотариате, Федеральным законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Положением об учреждении юстиции "Приморский краевой регистрационный центр", утвержденным постановлением губернатора Приморского края от 18.12.98 г. № 583,
действуя в рамках своей компетенции, приняли решение о нижеследующем:
Раздел 1. НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ СДЕЛОК С
НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
1.1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется.
1.2. Нотариус разъясняет сторонам договора, что до удостоверения сделки правообладатель обязан зарегистрировать свое право на недвижимое имущество в Центре или его филиале в соответствии с п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 ФЗ о регистрации. Нотариус при удостоверении сделки с недвижимым имуществом, которая подлежит государственной регистрации, указывает в тексте сделки об обязательной ее государственной регистрации.
1.3. При удостоверении сделки нотариус требует как правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества, так и свидетельство о государственной регистрации прав (если оно было выдано Центром или его филиалом), а также выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
В случае утраты документов о правах на недвижимое имущество нотариус требует документы, предусмотренные разделом 3 настоящего Информационного письма.
1.4. Подлинники документов, на основании которых сделка была удостоверена, приобщаются к оставляемому у нотариуса экземпляру договора. Сторонам сделки представляются нотариально удостоверенные копии названных документов. Копия каждого документа должна быть изложена на отдельном листе.
При удостоверении сделки с объектом недвижимого имущества, правоотчуждателями по которой выступают оба супруга, нотариус прикладывает копию свидетельства о браке.
При удостоверении договора мены нотариус передает сторонам сделки копии документов, на основании которых договор мены был нотариально удостоверен, оформляя пакет документов отдельно по каждому объекту недвижимого имущества.
1.5. При удостоверении сделок с недвижимым имуществом, на основании которых возникает залог в силу закона (договора купли - продажи с рассрочкой платежа, договора ренты), а также при удостоверении договора мены жилых помещений нотариус разъясняет необходимость обращения в Центр или его филиал всех сторон договора.
1.6. При удостоверении доверенностей на совершение сделок с недвижимым имуществом во избежание заключения недействительных сделок нотариус указывает в доверенности о разъяснении требований ст. 35 Семейного кодекса РФ.
1.7. При удостоверении сделки с недвижимостью в случае обнаружения изменения площади или иных характеристик объекта недвижимого имущества, указанных в технических документах, по сравнению с характеристиками, указанными в выписке из ЕГРП и свидетельстве о государственной регистрации, нотариус не удостоверяет сделку и разъясняет сторонам сделки обязанность предварительно обратиться в Центр или его филиал с заявлением о внесении изменений в ЕГРП в части описания объекта согласно техническим документам.
1.8. Удостоверяя сделку с объектом недвижимого имущества жилого назначения, нотариус указывает в договоре технические характеристики объекта на основании данных технического учета (справки БТИ, выписки из техпаспорта БТИ и др.).
При этом обязательно указывается этаж (квартиры или части квартиры), площадь объекта (по внутреннему обмеру) и жилая площадь, так как данные сведения подлежат внесению в ЕГРП.
1.9. При удостоверении сделок с квартирой, жилым домом, частью жилого дома или квартиры нотариус проверяет наличие сведений о гражданах, сохраняющих право пользования жилым помещением.
В случае, если на момент нотариального удостоверения сделки граждане, проживающие в отчуждаемом жилом помещении, уже были сняты с регистрационного учета (о чем в паспортах имеются соответствующие записи), а выписка из домовой книги или лицевого счета содержит сведения на более раннюю дату, нотариус при указании в договоре о снятии с регистрационного учета лиц, проживавших в жилом помещении, делает ссылку на паспортные данные.
При наличии в выписке из домовой книги или лицевого счета сведений о снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего (-них) нотариус с целью защиты жилищных прав несовершеннолетних и во избежание признания сделки недействительной требует предоставления предварительного согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки, за исключением случаев, когда представлены доказательства регистрации несовершеннолетнего (-них) по месту жительства в другом жилом помещении.
Раздел 2. ОФОРМЛЕНИЕ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ ГРАЖДАН
2.1. Свидетельство о праве на наследство является документом, подтверждающим право наследников на соответствующее имущество, и выдается наследникам по закону или наследникам по завещанию, обратившимся для оформления наследственных прав.
2.2. При возникновении права наследодателя на объект недвижимого имущества после вступления в силу ФЗ о регистрации:
2.2.1. Если право наследодателя на объект недвижимого имущества зарегистрировано в Центре или его филиале.
Для получения выписки из ЕГРП нотариус представляет справку об открывшемся наследстве.
2.2.2. Если право наследодателя не было зарегистрировано в Центре или его филиале при его жизни, но он обратился в Центр или его филиал с заявлением о государственной регистрации.
В случае смерти заявителя после подачи документов на государственную регистрацию, но до выдачи документов государственная регистрация производится в установленном порядке, но свидетельство о государственной регистрации не выдается. Находящиеся в Центре или его филиале правоустанавливающие документы с отметкой о государственной регистрации выдаются по запросу нотариуса в связи с находящимся в его производстве наследственным делом. Свидетельство о праве на наследство оформляется нотариусом на основании правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРП о том, что право наследодателя зарегистрировано Центром или его филиалом.
2.2.3. Если право наследодателя не было зарегистрировано в Центре или его филиале при жизни заявителя, и заявитель не подавал заявление о государственной регистрации.
А. Если наследодатель являлся членом ЖСК, ГСК или иного потребительского кооператива, полностью выплатившим свой паевой взнос за объект недвижимости, нотариус включает это имущество в наследственную массу на основании справки ЖСК, ГСК и т. д. о членстве в кооперативе наследодателя и выплате им паевого взноса, справки БТИ о принадлежности объекта кооперативу, данных об инвентаризационной оценке и технических данных объекта недвижимости.
Б. Если наследодатель приобрел право собственности на объект недвижимости по наследству, но не зарегистрировал свое право собственности в Центре или его филиале, то, поскольку право у него возникло с момента открытия наследства, нотариус включает имущество в наследственную массу на основании:
свидетельства о праве на наследство или
правоустанавливающих документов прежнего собственника и документов, подтверждающих принятие наследодателем наследства - если свидетельство о праве на наследство не было выдано.
Если наследник, призванный к наследованию по закону или завещанию, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, право на принятие причитающейся ему доли наследства переходит в соответствии со ст. 548 ГК РСФСР к его наследникам.
В. В остальных случаях, например, при приобретении наследодателем права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли - продажи, мены, дарения и т. д., имущество может быть включено в наследственную массу по решению суда.
2.3. При возникновении права наследодателя до введения в действие ФЗ о регистрации:
2.3.1. Если документы о правах на недвижимое имущество были зарегистрированы в БТИ, комитете по земельным ресурсам и землеустройству или органе местного самоуправления.
Имущество включается в наследственную массу на основании имеющихся правоустанавливающих документов, в том числе документов, не прошедших государственную регистрацию в ЕГРП, так как права, возникшие до вступления в силу ФЗ о регистрации признаются юридически действительными.
2.3.2. Если документы о правах на недвижимое имущество не были зарегистрированы в БТИ, комитете по земельным ресурсам и землеустройству или органе местного самоуправления, хотя в соответствии с действующим на момент выдачи документов порядком должны были быть зарегистрированы.
Имущество может быть включено в наследственную массу по решению суда. На основании вступившего в силу решения суда нотариус выдает свидетельство о праве на наследство наследникам умершего. Права наследников на основании указанного свидетельства о праве на наследство подлежат государственной регистрации в ЕГРП. В судебном порядке может быть признано право наследников на указанное имущество. На основании решения суда, вступившего в законную силу, права наследников подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
2.4. В тексте свидетельства о праве на наследство на недвижимое имущество нотариус указывает, что право собственности наследника подлежит обязательной государственной регистрации. Также нотариус разъясняет наследнику обязательность предъявления при подаче им заявления о государственной регистрации свидетельства о постановке его на учет в налоговых органах в качестве налогоплательщика в соответствии со ст. ст. 86(1), 86(2) Налогового кодекса РФ.
2.5. К свидетельству о праве на наследство на объект недвижимого имущества нотариус прикладывает нотариально удостоверенные копии документов, содержащие технические характеристики объекта (выписки из технического паспорта, плана земельного участка).
2.6. При оформлении свидетельства о праве на наследство на объект незавершенного строительства нотариус проверяет, зарегистрировано ли право наследодателя на данный объект в ЕГРП.
В случае, если право наследодателя не было зарегистрировано в установленном законом порядке, имущество может быть включено в наследственную массу по решению суда, так как право наследодателя на данный объект не возникло (право собственности на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации). В случае отсутствия указанного решения суда в наследственную массу могут быть включены объем выполненных строительных работ на определенную сумму либо право требования по договору долевого участия в строительстве.
Раздел 3. ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ В СЛУЧАЕ
УТРАТЫ ДОКУМЕНТОВ О ПРАВАХ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
3.1. В соответствии со ст. 2 ФЗ о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Именно государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права. Запись о праве, внесенная в ЕГРП, а также свидетельство о государственной регистрации права, удостоверяющее проведенную государственную регистрацию, содержит ссылку на документ, послуживший основанием для перехода и возникновения права и всю необходимую информацию для осуществления последующих сделок с объектом недвижимости, оформления наследства и т. д.
3.2. Если государственная регистрация права осуществлена в Центре или его филиале.
Документом, удостоверяющим право, зарегистрированное в ЕГРП, является свидетельство о государственной регистрации права, выданное Центром или его филиалом.
При отсутствии у правообладателя свидетельства о государственной регистрации документом, удостоверяющим зарегистрированное в ЕГРП право, является новое свидетельство о государственной регистрации права, выданное Центром или его филиалом, в котором указывается прежний номер регистрационной записи в ЕГРП и которое содержит все необходимые сведения для оформления отчуждательной сделки, наследства и т. д.
При оформлении последующего отчуждательного договора, иного документа о переходе права в нем производится запись о праве на объект предыдущего собственника следующего содержания: "Квартира (иной объект) принадлежит продавцу (иному правоотчуждателю) на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата, рег. N) на основании договора купли - продажи (иного документа с указанием его реквизитов), что удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (дата, серия, номер)".
Изложенный порядок применяется и в случае утраты договоров, заключенных в простой письменной форме.
3.3. Если правоустанавливающий документ нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.
Документом, подтверждающим наличие ранее возникшего права заявителя при регистрации его в Центре или его филиале на основании п. 2 ст. 6 ФЗ о регистрации является дубликат правоустанавливающего документа, выданный нотариусом на основании справки БТИ о принадлежности объекта и копии названной справки, заверенной нотариусом (подлинник справки остается у нотариуса).
3.4. Если правоустанавливающий документ нотариально удостоверен, но утрачен до регистрации в БТИ.
Документом для регистрации права на общих основаниях (право ранее не возникло) является дубликат договора, свидетельства о праве на наследство, иных документов, выданный нотариусом на основании справки БТИ о принадлежности объекта и выписки из ЕГРП об отсутствии записи о зарегистрированных правах на данный объект.
3.5. Если правоустанавливающий документ нотариально удостоверен, но утрачен до регистрации права в Центре или его филиале.
Документом для регистрации права заявителя является дубликат правоустанавливающего документа, выданный нотариусом на основании выписки из ЕГРП о регистрации права за прежним правообладателем, либо (при отсутствии записи в ЕГРП) справки БТИ о принадлежности объекта и выписки из ЕГРП об отсутствии записи о регистрации прав на данный объект недвижимости.
Начальник управления
юстиции Приморского края
В.БЕСПАЛОВ
19 июля 2000 г.
Начальник учреждения юстиции
"Приморский краевой
регистрационный центр"
С.ЕЛЬНИКОВА
12 июля 2000 г.
