Законодательство Приморского края Приморский край Законы Постановления Распоряжения Определения Решения Положения Приказы Все документы Указы Уставы Протесты Представления ПОСТАНОВЛЕНИЕ мэра г. Находка Приморск. края от 12.11.1997 № 1668 "О СОЗДАНИИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ НАХОДКЕ" (Вместе с "ПОЛОЖЕНИЕМ ОБ ОБРАЗОВАНИИ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В Г. НАХОДКЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ", "ПОЛОЖЕНИЕМ О ПОРЯДКЕ ПЕРЕДАЧИ ДОМОВ В УПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВАМ", "ФОРМОЙ ДОГОВОРА НА ВЫДЕЛЕНИЕ ДОТАЦИЙ НА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ...", "ПРИМЕРНЫМ УСТАВОМ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ") Официальная публикация в СМИ: "Ведомости СЭЗ Находки", № 23 (155), 10.12.1997 МЭР ГОРОДА НАХОДКИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 12 ноября 1997 г. № 1668 О СОЗДАНИИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ НАХОДКЕ В целях реализации федерального Закона "О товариществах собственников жилья", а также для создания условий для обеспечения эффективного использования недвижимого имущества в жилищной сфере постановляю: 1. Утвердить Положение о порядке передачи домов в управление товариществам собственников жилья и их взаимодействии с муниципальными органами в вопросах содержания и ремонта жилого фонда. 2. Утвердить Положение об образовании и деятельности в г. Находке товариществ собственников жилья. 3. Утвердить Примерный устав товарищества собственников жилья. 4. Начальнику регистрационной палаты Халиной Т.А.: 4.1. Обеспечить регистрацию товариществ собственников жилья в соответствии с порядком регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и Законом "О товариществах собственников жилья"; 4.2. Взимать плату за регистрацию товариществ собственников жилья в размере 1.5 минимального размера оплаты труда. 5. Управлению городского жилищно-коммунального хозяйства (Лункин): 5.1. Обеспечить разъяснительную работу среди жителей города по вопросам организации товариществ собственников жилья; 5.2. Организовать работу по созданию товариществ собственников жилья; 5.3. Заключить с товариществами собственников жилья, завершившими регистрацию, договоры на выделение дотаций из городского бюджета на текущее содержание и ремонт жилых зданий и осуществлять финансирование дотаций на основании заключенных договоров в тех же размерах, что и для муниципального жилищного фонда. 6. Финансовому управлению (Якименко) предусмотреть в течение периода перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг выделение дотаций из городского бюджета товариществам собственников жилья на текущее содержание и ремонт через ГЖКУ. 7. Бюро технической инвентаризации (Простокишиной) обеспечить: 7.1. Оформление паспорта домовладения (до принятия Закона "О регистрации" в качестве паспорта домовладения использовать технический паспорт); 7.2. Регистрацию прав товарищества на недвижимое имущество; 7.3. Хранение копий документов, подтверждающих право собственности на жилые и нежилые помещения в кондоминиуме; 7.4. Предоставление справок о принадлежности жилых и нежилых помещений подтверждением наличия копий правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме. 8. Управлению архитектуры, градостроительства и землепользования (Кислов), комитету по земельным ресурсам и землеустройству (Яценко) обеспечить предоставление земельных участков, занимаемых домами и придомовой территорией, по нормативным размерам в постоянное пользование бесплатно товариществам собственников жилья с оформлением земельно-правовых документов в соответствии с действующим законодательством. 9. Комитету по управлению имуществом (Фролову): 9.1. При передаче товариществ собственников жилья на базе муниципальных жилых домов обеспечить передачу зданий на баланс товарищества, в том числе нежилых встроенно-пристроенных помещений; 9.2. Назначить представителя муниципальной собственности при создании и функционировании товариществ собственников жилья. 10. Контроль за исполнением данного постановления возложить на вице-мэра Бельского А.Н. Мэр г. Находки В.ГНЕЗДИЛОВ Утверждено постановлением мэра г. Находки от 12.11.1997 № 1668 ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОБРАЗОВАНИИ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В Г. НАХОДКЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Целью настоящего Положения является установление принципов и порядка образования, регистрации и деятельности товариществ собственников жилья в г. Находке для обеспечения эффективного использования недвижимого имущества в жилищной сфере. Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Настоящее Положение применимо ко всем товариществам собственников жилья, которые будут зарегистрированы в исполнительных органах власти в соответствии с Положением после вступления его в действие. Товарищества собственников жилья, зарегистрированные в исполнительных органах местного самоуправления до вступления в действие настоящего Положения, обязаны внести изменения в уставы в соответствии с настоящим Положением и зарегистрировать их в установленном порядке в течение 3 месяцев со дня подписания данного документа. Положение устанавливает: порядок создания, регистрации, деятельности и ликвидации товариществ собственников жилья; порядок управления в товариществе; систему взаимоотношений органов исполнительной власти и товариществ. Положение устанавливает общие обязательные правила для ТСЖ, вне зависимости от того, состоят они или нет членами какой-либо юридически оформленной ассоциации. В случае возникновения противоречий между настоящим Положением и учредительными документами товарищества приоритетным является Положение. Основные понятия ТСЖ - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевой собственности на общее имущество. Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации и муниципальных образований. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев). Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Доля участия - установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцем. Здание - существующий или вновь построенный многоквартирный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, оборудование и т. п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома. Объекты ограниченного совместного пользования - часть объектов совместного пользования, которые, согласно уставу товарищества, подлежат исключительному использованию жильцами одной или нескольких, но не всех квартир и могут включать, например, стоянки для автомобилей или дополнительные помещения - кладовые. Объединение жилищных товариществ - объединение двух или более жилищных товариществ, созданных в соответствии с настоящим Положением, для совместного управления объектами совместного пользования, имеющее право юридического лица. Ипотека - залог жилого строения, здания вместе с правом пользования соответствующим земельным участком согласно законодательству Российской Федерации. Кредитор по ипотечному кредиту - всякий банк или другой финансовый институт, который дает заем жилищному товариществу для содержания и ремонта жилищного фонда, покупателю или собственнику жилых помещений - для приобретения или ремонта квартир под залог недвижимого имущества. Нежилое помещение - помещение в жилом доме, которое используется для любых целей, кроме проживания в нем физических лиц. Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Квартира - отдельное помещение в жилом доме, используемое исключительно для проживания физического лица или лиц. Особые права - любые права, закрепленные настоящим Положением, уставом товарищества или муниципальными властями, включая право на расширение; вносить в такие правила изменения или поправки можно только с согласия застройщика или муниципальных властей. Глава 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Товарищества собственников жилья создаются на базе кондоминиумов. Отношения собственности в товариществе регулируются также, как и в кондоминиуме на основании Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Статья 1. Товарищество собственников жилья Домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества могут образовывать товарищества собственников жилья (далее по тексту - товарищества). Статья 2. Правовой статус товарищества 1. Товариществом является объединение домовладельцев - собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах, образованное в соответствии со статьями 3 - 5 настоящего Положения. 2. Товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, настоящим Положением и уставом товарищества. Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев или их представителей. Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего количества голосов товарищества. 3. В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" численность членов товарищества не может быть менее двух домовладельцев, за исключением случаев, предусмотренных главой VI Федерального закона. 4. Товарищество кондоминиума создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. 5. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. 6. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Статья 3. Организация товарищества Товарищество считается организованным с момента его государственной регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации юридических лиц для некоммерческих организаций и настоящим Положением. Статья 4. Документы, представляемые для регистрации товарищества Для регистрации товарищества представляются: заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев; выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации товарищества и утверждении его устава; устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев; копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом (либо список собственников с указанием правоустанавливающих документов на собственность, заверенный председателем собрания); описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения (или заменяющий его технический паспорт); заключение управления по работе с органами территориального и общественного самоуправления мэрии г. Находка. Статья 5. Порядок регистрации товарищества 1. Представленные для регистрации товарищества документы рассматриваются в комитете по предпринимательской деятельности мэрии г. Находки в срок не более 30 дней. В течение указанного срока принимается решение: о регистрации товарищества; о предоставлении срока для приведения представленных документов в соответствие с требованиями законодательства; об отказе в регистрации товарищества. 2. Соответствующее решение регистрирующего органа в 5-дневный срок со дня его принятия высылается в адрес лица, указанного в заявлении о регистрации товарищества или по другому указанному им адресу либо вручается названному лицу или иному уполномоченному им лицу под расписку. 3. На основании полученного решения зарегистрированному товариществу в 5-дневный срок выдается свидетельство о регистрации. 4. В случае, если представлены не все документы, необходимые для осуществления регистрации, регистрирующим органом устанавливается срок представления недостающих документов. При предоставлении недостающих документов в установленный срок заявление считается поданным в день первоначального представления документов. В противном случае, заявление и другие документы считаются не представленными и возвращается заявителем. 5. В регистрации товарищества должно быть отказано в случае существенного нарушения порядка и условий организации товарищества, при несоответствии устава товарищества требованиям закона, а также в случае, если решение об организации товарищества принято с нарушением установленного настоящим Положением порядка. 6. Отказ в государственной регистрации товарищества не является препятствием для повторной подачи документов на государственную регистрацию при условии устранения оснований, вызвавших отказ. 7. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке. 8. Порядок организации товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме определяется положениями гл. 6 Федерального закона. 9. Копии свидетельства о регистрации и устава, а также список собственников квартир с указанием реквизитов правоустанавливающих документов на право собственности передается в бюро технической инвентаризации, которое вносит в технический паспорт отметку о том, что кондоминиум находится в управлении товарищества собственников жилья. Глава 3. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА Статья 6. Права товарищества 1. Товарищество имеет право: заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством; организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества; определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящим Положением и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия; выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества; пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством; иметь в собственности помещения в кондоминиуме; передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги; продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда товарищества, если они изношены или морально устарели. 2. В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может: предоставлять в пользование или ограниченное пользование (сервитут) объекты общего имущества какому-нибудь лицу или лицам; в соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества; получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами застройку на прилегающем и выделенных земельных участках; совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества. Статья 7. Права товарищества по обеспечению исполнения домовладельцами своих обязанностей 1. В случае неисполнения домовладельцами своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе предъявить к домовладельцу иск с требованием компенсации за неуплату обязательных платежей и неоплату иных общих расходов и взносов, установленных гражданским законодательством. 2. Товарищество может требовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате невыполнения домовладельцем обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов и взносов в установленном гражданским законодательством порядке, в том числе судебном. Статья 8. Обязанности товарищества Товарищество обязано: обеспечивать выполнение требований настоящего Положения, Федерального закона, иных законодательных и правовых актов, а также устава товарищества; выполнять в порядке, предусмотренном действующим законодательством, договорные обязательства; обеспечивать выполнение всеми членами товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме; обеспечить надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в кондоминиуме; обеспечить соблюдение интересов всех членов товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределении между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме; пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом; в случаях, предусмотренных законодательством, уставом товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами. Статья 9. Членство в товариществе 1. Членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме. 2. По решению собственников государственного и муниципального имущества членами товарищества могут быть юридические лица - государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. 3. Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке. 4. После организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. 5. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке. 6. С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со смертью гражданина, с ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества или по иным основаниям членство в товариществе прекращается. 7. При реорганизации юридического лица - члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) входят в товарищество с момента возникновения прав собственности на помещение в кондоминиуме. 8. В случае смерти гражданина - собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба указанного помещения определяется нормами наследственного права. 9. Член товарищества вправе с учетом требований устава использовать общее имущество в соответствии с его назначением и на условиях общего владения, пользования и в установленных Федеральным законом пределах распоряжением этим имуществом. Статья 10. Средства и имущество товарищества 1. Средства товарищества состоят из: вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов товарищества; доходов от хозяйственной деятельности товарищества; дотаций на эксплуатацию текущий и капитальный ремонты, отдельные виды коммунальных услуг, компенсаций за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан и иных дотаций; субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан из числа домовладельцев, нанимателей и арендаторов; прочих поступлений. 2. По решению общего собрания товарищество может часть свободных денежных средств помещать в облигации, сертификаты, акции и другие ценные бумаги. 3. По решению общего собрания товарищество может образовывать специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные в уставе. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием. 4. В собственности товарищества могут находится движимое имущество, а также недвижимое имущество, а также недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума. Статья 11. Эксплуатация, ремонт и реконструкция 1. Товарищество осуществляет эксплуатацию, ремонт и реконструкцию всех объектов совместного пользования, в отношении которых в соответствии с положениями устава эксплуатация, ремонт и реконструкция должны осуществляться не всеми собственниками квартир. 2. Каждый собственник квартиры должен осуществлять эксплуатацию, ремонт и реконструкцию всех составных частей своей квартиры, за исключением той ее части, в отношении которой в соответствии с уставом эксплуатация, ремонт и реконструкция должны осуществляться товариществом. 3. Эксплуатация, ремонт и реконструкция объектов ограниченного совместного пользования должны осуществляться товариществом. 4. Каждый собственник квартиры должен возместить товариществу и другим собственникам квартир любой ущерб, нанесенный им или членами его семьи, или любым лицом, занимающим данную квартиру с согласия собственника квартиры, объектам совместного пользования или любым другим квартирам в результате неправильной эксплуатации, ремонта или реконструкции ее собственником. Статья 12. Общие расходы 1. Каждый собственник квартиры участвует в общих расходах и обязан осуществлять соответствующие платежи пропорционально своей доле участия в общей сумме товарищества. Обязательство уплаты общих расходов возникает с момента вступления во владение данной квартиры. Общие расходы являются обязательством собственников квартир и их преемников, и покупатель квартиры должен будет нести обязательства по любой задолженности предыдущего владельца квартиры. 2. Общие расходы периодически определяются общим собранием, но должны в любом случае включать: общие расходы на управление, ведение бухгалтерской отчетности, юридические услуги, которые осуществляет товарищество; расходы на эксплуатацию, ремонт и содержание недвижимости, за исключением тех частей недвижимости, эксплуатация, ремонт и содержание которых должны осуществляться собственниками квартир в соответствии с уставом; такие средства, которые общее собрание считает необходимыми и которые специально включены и бюджет товарищества в раздел резерва оборотных средств, и средства, необходимые для покрытия дефицита бюджета за прошлые годы. 3. Платежи по общим расходам должны осуществляться в такие сроки и таким образом, как это установлено общим собранием. 4. Любой резервный фонд на возмещение основных средств должен соответствовать степени износа основных средств недвижимости и оценочной стоимости обновления, и должен использоваться только целевым порядком, кроме случаев, когда использование на другие цели одобрено большинством собственников квартир. Любые средства, включенные в резервный фонд на обновление, не возвращаются собственнику квартиры при продаже им своей квартиры. 5. Стоимость эксплуатации, ремонта и реконструкции объектов ограниченного совместного пользования будут считаться специальными расходами, отнесенными на счет соответствующих квартир, и не должны включаться в общие расходы. 6. Периодически, по мере необходимости покрытия расходов товарищества, правление может произвести специальные начисления, сборы для уплаты собственниками квартир; если сумма таких сборов превышает 10% бюджета товарищества на текущий финансовый год, такие специальные сборы должны быть утверждены общим собранием таким же образом, как осуществляется утверждение бюджета товарищества в соответствии с уставом. 7. Перед началом каждого финансового года правление должно подготовить бюджет товарищества на новый год и в течение 30 дней ознакомить с ним собственников квартир вместе с уведомлением о дате общего собрания для рассмотрения и утверждения предлагаемого бюджета, такое собрание должно быть проведено не раньше, чем через 10 дней после дня рассылки этого уведомления. Если предлагаемый бюджет отвергнут, то ранее принятый бюджет будет действовать до тех пор, пока не будет принят новый бюджет. 8. Все собственники квартир обязаны делать платежи и взносы в следующем порядке: доля расходов должна выплачиваться не позднее 25 числа каждого месяца в виде ежемесячных платежей, каждый из которых составляет 1/12 доли общих расходов одного собственника квартир в бюджет товарищества в текущем финансовом году; если иное не предусмотрено, специальные взносы должны выплачиваться вместе с платежом доли общих расходов; специальные расходы, которые включены в бюджет товарищества, оплачиваются в сроки и в порядке, установленном для сбора общих расходов; если иное не предусмотрено, специальные расходы, не включенные в бюджет, должны оплачиваться вместе с платежом по общим расходам. 9. Любой платеж, полученный от собственника квартиры, будет направляться в первую очередь на уплату штрафов, неустойки просроченных платежей или соответствующего процента, затем на неоплаченные специальные сборы, затем на специальные расходы, а затем уже на погашение старых долгов по доле общих расходов. Статья 13. Штрафы и неустойки 1. В случае, когда доля общих расходов, специальные сборы или специальные расходы или месячный платеж не оплачиваются в установленный срок, то эта сумма становится задолженностью. Собственник квартиры должен платить проценты по просроченным суммам в размере, устанавливаемом общим собранием или в размере, максимально допустимом законом, при этом взимается та сумма, которая больше, и она должна начисляться на сумму задолженности со дня, установленного для срока выплаты суммы до момента ее оплаты. 2. Правление может наложить штраф в размере, устанавливаемом общим собранием, за нарушения устава или правил после того, как собственник квартиры уведомляется о нарушении. Статья 14. Хозяйственная деятельность товарищества 1. Товарищество вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в кондоминиуме; строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме; сдачей в аренду, в наем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. 2. Товарищество не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной в уставе товарищества. 3. По решению общего собрания доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе задачам. Статья 15. Независимость прав домовладельцев 1. Домовладельцы имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. 2. Собственники помещений вправе сдавать эти помещения в наем или в аренду в порядке, установленном законодательством. 3. Товарищество в своем уставе вправе в разумных пределах ограничивать цели использования нежилых помещений в кондоминиумах, находящихся в собственности домовладельцев, только в случае, когда это связано с защитой прав и интересов других домовладельцев. Статья 16. Защита прав кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты Домовладельцы и товарищество имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения. Взаимоотношения с кредитором или кредиторами регулируются положениями статьи 43 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Статья 17. Страхование имущества товариществом 1. Товарищество может осуществлять страхование имущества, принадлежащего ему, а также включенного в список общего имущества, от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может осуществлять страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенному имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. 2. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме осуществляют их страхование самостоятельно. Статья 19. Объединение товариществ 1. Два и более товарищества могу создать объединение для совместного управления общим имуществом в кондоминиумах. Управление подобными объединениями осуществляется в рамках положений Федерального закона. Принятие решений таким объединением производится голосованием всех товариществ, входящих в объединение. 2. Товарищества могут передать подобному объединению, имеющему статус юридического лица, права по управлению общим имуществом или часть прав, которые оговорены в уставах товариществ. Глава 4. УПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВОМ Статья 20. Органы управления товариществом Органами управления товариществом являются: общее собрание членов товарищества; правление товарищества. Статья 21. Общее собрание товарищества 1. Общее собрание товарищества является высшим органом управления товариществом и созывается в порядке, установленном уставом товарищества, каждый собственник квартиры участвует на общем собрании с правом решающего голоса. 2. Годовое общее собрание членов товарищества проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года. Внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов об общего количества голосов в товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии или органа местного самоуправления. 3. В обязанности общего собрания входит управление недвижимостью и осуществление всех прочих действий, выполнение которых требует устав и действующее законодательство. 4. Общие собрания проводятся либо в самом жилом здании, либо другом месте, удобном для собственников квартир и назначаемом правлением. 5. Не позднее чем за 10 дней до любого собрания секретарь или любое другое должностное лицо организуют доставку уведомлений о таком собрании каждому члену товарищества под расписку или рассылает их по почте в адрес каждой квартиры или на любой другой почтовый адрес, указанный в письменной форме собственником квартиры. В уведомлении о собрании (за исключением ежегодного собрания) должно быть: по чьей инициативе оно созывается, повестка дня, а также время и место проведения собрания. На собрании должны приниматься решения только по тем вопросам, которые указаны в уведомлении. На любом общем собрании решением большинства собственников квартир собрание может быть перенесено на другое время. В этом случае не требуется рассылать собственникам квартир нового уведомления. 6. Собственники, обладающие более чем 50% голосов об общего количества голосов товарищества, присутствующие на собрании лично или через доверенное лицо, составляют кворум. В случае отсутствия кворума правление назначает новую дату и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося собрания. 7. Голосование. Результаты голосования, полученные в соответствии с уставом, являются обязательными для всех собственников квартир, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании (независимо от причины). Если только один из нескольких собственников квартиры присутствует на собрании, этот собственник квартиры имеет право подачи голоса от этой квартиры. Если присутствуют более одного собственника квартиры, то голос этой квартиры может быть подан только с согласия большинства владельцев квартиры. Согласие большинства достигается только в том случае, если любой из владельцев квартиры подает голос за квартиру и при этом никто из других присутствующих владельцев квартиры не подает протеста председателю собрания. Голос, закрепленный за квартирой, может быть подан представителем, назначенным в соответствующем порядке собственником квартиры. Собственник квартиры может отменить соглашение с представителем только по вручении уведомления об отзыве председателю собрания. Полномочия представителя признаются недействительными, если документ представителя без даты, или его текст содержит положение об отзыве без уведомления. Доверенность на представление голоса, закрепленного за квартирой, может быть выдана любому лицу, не являющемуся членом правления или должностным лицом товарищества. Одно лицо может представлять интересы членов товарищества, обладающих не более чем 10% голосов от общего количества голосов в товариществе. Голос юридического лица, являющегося собственником квартиры, может быть подан уполномоченным должностным лицом в отсутствии уведомления о назначении конкретного лица. Председатель собрания может потребовать доказательств того, что лицо, голосующее от имени юридического лица, имеет на это право. 8. Общее собрание ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия собрание ведет один из членов правления или управляющий. 9. Доля участия в неделимой собственности на объекты совместного пользования и в общих затратах, а также процент голосов, распределенных между всеми квартирами, определяется на основе соотношения общего метража данной квартиры к суммарному метражу всех квартир. 10. Если часть помещений в здании, площадь которых в сумме составляет более 30% общей площади жилых и нежилых помещений здания, находится в муниципальной либо государственной собственности, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30% голосов). В случае появления новых собственников жилых и (или) нежилых помещений в результате приобретения ими права собственности на жилые или нежилые помещения происходит пересчет числа голосов членов товарищества. Член товарищества не вправе разделить общее число принадлежащих ему голосов на общем собрании членов товарищества. 11. Член товарищества вправе принимать участие в общем собрании членов товарищества с правом голоса, если он полностью внес все необходимые взносы и платежи на день проведения общего собрания членов товарищества. Член товарищества не вправе принимать участие в голосовании по вопросам, касающимся совершения сделок по управлению объектами общей собственности членов товарищества, в которых он является заинтересованным лицом, или если принимаемое решение касается вопросов возбужденного в отношении него судебного разбирательства. 12. Вопросы, затрагивающие интересы какой-либо группы (категории) собственников квартир, должны быть объектом голосования собственников квартир, составляющих эту группу (категорию), и не должны получать одобрения собственников квартир, не входящих в эту группу (категорию). Деятельность, требующая согласия групп (категорий) собственников квартир и затрагивающая интересы остальных собственников квартир, должна быть одобрена большинством собственников квартир и большинством собственников квартир соответствующей группы (категории). Статья 22. Порядок проведения общего собрания 1. Общее собрание членов товарищества проводится в следующем порядке: подсчет числа голосов, принадлежащих присутствующим на общем собрании членам товарищества, и определение кворума; оглашение решений, принятых предыдущим общим собранием членов товарищества; выборы счетной комиссии по проведению голосования; выборы членов правления товарищества, в случае необходимости; утверждение бюджета, в случае необходимости; вопросы повестки дня с принятием, в случае необходимости, соответствующих решений. 2. Решения, принятые на общем собрании членов товарищества, должны быть занесены в протокол общего собрания членов товарищества. Протокол общего собрания членов товарищества подписывается председателем правления и секретарем общего собрания членов товарищества и подлежит хранению в течение всего периода деятельности товарищества. Статья 23. Исключительная компетенция общего собрания К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится: 1. Внесение изменений и дополнений в устав товарищества и другие учредительные документы; 2. Решение о реорганизации и ликвидации товарищества; 3. Принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме; 4. Принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме; 5. Принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты; 6. Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 7. Введение ограничений на использование общего имущества; 8. Избрание правления и ревизионной комиссии, заключение договора с управляющим; 9. Утверждение годового финансово - хозяйственного плана, сметы расходов, годовых отчетов и балансов товарищества; 10. Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 11. Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта кондоминиума и оборудования; 12. Рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества; 13. Принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда; 14. Определение размера вознаграждения членами правления товарищества и (или) управляющему. Решения по пунктам 2 - 6 принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления. Статья 24. Правление товарищества 1. Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. 2. В случае, когда в государственной или муниципальной собственности находится более 30% площади всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего члена товарищества входит в правление в обязательном порядке, за исключением случая, предусмотренного статьей 51 Федерального закона. Представителем муниципальной собственности является сотрудник Городского жилищно-коммунального управления. 3. Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. 4. Правление избирает из своего состава председателя. 5. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию. 6. В состав правления избирается не менее 3 человек из числа собственников квартир. Если владельцем квартиры является юридическое лицо, то любой его представитель из числа сотрудников имеет право быть членом правления. 7. Кандидатуры на выборы в правление могут предлагаться любым членом товарищества либо в письменной, либо в устной форме на собрании, созванном с целью избрания членов правления. Правление предоставляет собственникам квартир список всех кандидатов, по крайней мере за 15 дней до собрания, на котором будут избираться члены правления. 8. Будучи избранными, члены правления остаются в должности до тех пор, пока не будут избраны их преемники. 9. Любой член правления может быть исключен из его состава, если за это будет отдано большинство голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей. 10. Первое собрание правления, организуемое вслед за каждым ежегодным общим собранием, проводится не позже чем спустя 10 дней в то время и в том месте, которые назначаются на собрании, где выбирается правление, и не требуется никакого уведомления вновь избранных членов правления. 11. Собрания правления должны созываться не реже 1 раза в три месяца. Все собрания правления открыты для посещения собственниками квартир. 12. Заседание правления товарищества правомочно при участии в нем большинства членов правления. Решение принимается большинством голосов всех избранных членов правления. Статья 25. Обязанности правления товарищества 1. В обязанности правления входит: соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава; контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; составление годового бюджета товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию; заключение договоров от имени товарищества; представительство товарищества; управление кондоминиумом или заключение договоров на управление; наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и их увольнение; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме; ведение списка членов товарищества, бухгалтерского учета и отчетности; созыв и организация проведения общего собрания; выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества. 2. Заседания правления созываются председателем в сроки, установленные уставом товарищества. 3. Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Статья 26. Должностные лица 1. Главными должностными лицами в товариществе являются председатель, заместитель председателя, секретарь и казначей; все они назначаются правлением из числа его членов. Правление может назначить помощника казначея, помощника секретаря и других должностных лиц, наличие которых необходимо с их точки зрения. Один и тот же человек не может занимать две должности. 2. Должностные лица товарищества избираются на общем собрании и пребывают в должности в течение срока, установленного уставом товарищества, но не более чем два года. 3. Правление и должностные лица товарищества не несут ответственности за любые убытки, ущерб, штрафы и неустойки, начисленные на них и возникшие в ходе добросовестного выполнения ими своих служебных обязанностей и в соответствии с положениями устава, и должны иметь право на их возмещение; правление может получить страховку для возмещения убытков, и средства по страхованию в этом случае относятся на счет общих расходов. Статья 27. Председатель правления товарищества 1. Председатель правления избирается на срок, установленный уставом. Председатель обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, которые для них обязательны. 2. Председатель действует и подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием. Разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда. Статья 28. Заместитель председателя Заместитель председателя занимает место председателя и исполняет его обязанности во всех случаях, когда ни председатель, ни заместитель председателя не могут исполнять свои обязанности, правление назначает кого-либо из своих членов для временного выполнения функций председателя. Заместитель председателя также исполняет другие обязанности, которые могут быть предписаны правлением или председателем. Статья 29. Секретарь Секретарь ведет протоколы всех общих собраний собственников квартир и правления. Секретарю может вменяться в обязанность ведение той документации, которую назначит правление, и в целом он выполняет все обязанности, присущие секретарю такого должностного лица, как секретарь товарищества, организованного по законам Российской Федерации. Статья 30. Казначей Казначей ответственен за средства и ценные бумаги товарищества, за полное и точное ведение финансовой документации, книг бухгалтерского учета с указанием всех доходов и расходов, балансовых отчетов, а также подготовку всех данных по финансам. Казначей несет ответственность за размещение всех денежных средств и ценных бумаг в тех депозитариях, которые периодически назначаются правлением, и в целом выполняет все функции, присущие отделу финансов такого юридического лица, как товарищество, организованного по законам Российской Федерации. Казначей может индоссировать от имени товарищества чеки, векселя и другие обязательства и депонировать их и все денежные средства от имени и на счета товарищества в банках и депозитариях, определяемых правлением. Казначей может иметь на хранении и имеет право индоссировать перевод от лица товарищества акций, ценных бумаг или других инвестиционных документов, которыми владеет или контролирует товарищество, или выступает доверенным лицом других лиц. Казначей утверждает платежные свидетельства, подготавливает и подшивает в дело все налоговые декларации. Статья 31. Ревизионная комиссия товарищества 1. Ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества. 2. Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя. 3. Ревизионная комиссия (ревизор): проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год; представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием о своей деятельности. Глава 5. ВЗАИМООТНОШЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВ С ИСПОЛНИТЕЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ И УНИТАРНЫМИ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ Товарищества собственников жилья, как первичный уровень местного самоуправления, нуждаются в поддержке и в правовом и организационном регулировании исполнительными органами местного самоуправления деятельности товариществ и ассоциаций, созданных на базе товариществ, в целях их интеграции в общегородскую систему хозяйствования, сохранения единого правового пространства в городе, обеспечения приоритета общегосударственных и общегородских норм, а также защиты прав граждан. 1. Управление по работе с органами территориального и общественного самоуправления мэрии г. Находки должно: содействовать процессам создания и развития товариществ, используя как мировой опыт, так и практику других регионов России, но с учетом местных особенностей г. Находки как административно-территориальной единицы. При создании товариществ участвовать в подготовке документации и делать заключение перед подачей документов на регистрацию; обеспечивать соблюдение приоритета Федерального законодательства при разработке нормативной базы товариществ и при разрешении конфликтных ситуаций; обеспечивать эффективное взаимодействие и координацию деятельности товариществ с подразделениями администрации г. Находки и с подведомственными организациями; осуществлять организационные меры по созданию руководящих органов товариществ, подбору и обучению кадров для них; обобщать опыт функционирования товариществ на территории г. Находки и в других регионах России, разрабатывать методические и нормативные документы, обеспечивающие развитие системы самоуправления; готовить распоряжение о датировании вновь зарегистрированного товарищества. Совместно с горфинотделом участвовать в разработке вопросов финансового обеспечения товариществ и обеспечения надлежащего контроля за использованием датируемых средств; выступать в качестве третейского судьи в разрешении конфликтных ситуаций в товариществах. 2. Муниципальные жилищные и ремонтно-эксплуатационные организации не вправе отказывать товариществам в принятии их домов соответственно в управление или на техническое обслуживание по действующим на соответствующий период в муниципальном жилом фонде ценам и тарифам. 3. Ресурсоснабжающие организации обязаны производить отпуск тепловой, электрической энергии, воды, обеспечивать вывоз мусора, обеспечивать прием сточных вод от кондоминиумов, находящихся в управлении товариществом, по тарифам, установленным для муниципального жилого фонда. Утверждено постановлением мэра г. Находки от 12.11.1997 № 1668 ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ПЕРЕДАЧИ ДОМОВ В УПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВАМ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И ИХ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ В ВОПРОСАХ СОДЕРЖАНИЯ И РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА I. Порядок передачи строения в управление товариществу собственников жилья 1. На основании Федерального закона № 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", Указа Президента Российской Федерации № 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации", а также постановления главы местного самоуправления г. Находки от 12.11.97 № 1668 в домах, находившихся в муниципальной (государственной) собственности, при возникновении права собственности на части недвижимого имущества у двух и более субъектов, могут создаваться товарищества собственников жилья (далее по тексту - товарищества) с правами юридического лица. 2. При создании товарищества, объединившего собственников жилых и нежилых помещений дома и получившего право представлять их интересы, возможны следующие варианты управления домов, находящихся в общей долевой собственности: а) товарищества заключает с частным предприятием, имеющим лицензию на обслуживание жилищного фонда, либо с муниципальным управляющим предприятием, либо с другим муниципальным жилищно-эксплуатационным предприятием договор о передаче прав управления общим имуществом членов товарищества; б) товарищество на основании решения общего собрания принимает на себя управление зданием; в) протокол общего собрания собственников помещений с решением о передаче дома в управление государственному, муниципальному или частному управляющему предприятию; На основании вышеуказанных документов БТИ вносит в технический паспорт на дом (паспорт домовладения) запись о том, что здание находится в общей долевой собственности и по соглашению собственников передано в управление, муниципальному управляющему предприятию (либо другому государственному или частному предприятию по управлению жилищным фондом). 4. Передача дома, находившегося ранее в управлении муниципального (государственного) жилищного предприятия, в управление товариществу производится предприятием, на балансе которого находилось здание, в месячный срок после получения заявления правления товарищества и при предоставлении следующих документов: а) копии свидетельства о государственной регистрации; б) копию акта приемки-передачи дома. 5. После приемки дома в управление товарищество обязано обратиться в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания (паспорт домовладения). Для этого необходимо представить следующие документы: а) копию свидетельства о государственной регистрации; б) копию акта приемки-передачи дома. На основании вышеназванных документов БТИ вносит в технический паспорт (паспорт домовладения) запись, что дом находится в управлении товарищества, а также по запросу правления товарищества выдает им выписку из технического паспорта (паспорта домовладения). 6. Организация, выполняющая функции по управлению зданием, ведет техническую документацию на здание, учитывает его на балансе и хранит авизо на дом, выполняя функции балансодержателя. 7. После внесения в технический паспорт (паспорт домовладения) изменений правлению товарищества необходимо оформить право пользования земельным участком. II. Взаимодействие товариществ с органами местного самоуправления 1. Представителем муниципальной собственности в товариществе является представитель ГЖКУ, которому выдается доверенность комитетом по управлению муниципальным имуществом на представление интересов собственников в товариществе. 2. Средства на содержание и ремонт зданий, перешедших в управление товариществ, состоят из обязательных взносов членов товарищества и дотаций, выделяемых из городского бюджета на основании договоров о финансировании, в тех же размерах, что и для муниципального жилого фонда, в переделах утвержденных бюджетных ассигнований на текущий год. Товарищество обязано предоставлять финансовую и статистическую отчетность об использовании средств в ГЖКУ. Товарищество ответственно за достоверность и своевременность предоставляемой информации и отчетности. 3. Домовладельцы не освобождаются от обязанности по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, и вносят долю расходов согласно доле участия. 4. Муниципальные управляющие н жилищно-эксплуатационные предприятия не в праве отказать товариществам в принятии дома в управление или на техническое обслуживание по действующим на соответствующий период в муниципальном жилом фонде ценам и тарифам. 5. Ресурсоснабжающие предприятия обязаны предоставлять коммунальные услуги по тарифам, установленным для муниципального жилищного фонда. 6. Товарищества несут ответственность за качество эксплуатации и содержания кондоминиума. 7. В случае ликвидации товарищества, после проведения всех ликвидационных мероприятий, предусмотренных уставом товарищества, домовладельцы имеют право на заключение договора на обслуживание кондоминиума с муниципальным жилищно-эксплуатационным предприятием. Форма ДОГОВОР О ЦЕЛЕВОМ БЮДЖЕТНОМ ФИНАНСИРОВАНИИ СОДЕРЖАНИЯ И РЕМОНТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА, ПЕРЕДАННОГО В УПРАВЛЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ г. Находка "__" ________ 199__ г. Городское жилищно-коммунальное управление администрации города Находки (далее именуется - Администрация), в лице директора Лункина Е.П., действующего на основании Закона "О местном самоуправлении", и товарищество собственников жилья (далее именуется - Товарищество), в лице _______________________________, действующего на основании устава, заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Предмет Договора Целевое бюджетное финансирование содержания и ремонта (включая капитальный) жилого здания (жилых зданий), находящегося (ихся) в управлении Товарищества и расположенных по адресу: _______________ _________________________________________________________________. Размер целевого бюджетного финансирования, предоставляемого Товариществу, рассчитывается исходя из: благоустройства жилого дома, в соответствии с Порядком дотирования содержания и ремонта жилых зданий, переданных в управление товариществам собственников жилья; размера денежных средств, необходимых для сохранения льгот по оплате жилья, предоставляемых членам Товарищества, имеющим в соответствии с действующим законодательством право на соответствующие льготы. 2. Права и обязанности сторон 2.1. Администрация: 2.1.1. До ____ числа каждого месяца, следующего за текущим, перечислять на расчетный счет Товарищества средства на содержание и ремонт жилых зданий, находящихся в управлении Товарищества в порядке, предусмотренном настоящим Договором, и размерах, предусмотренных Постановлением главы местного самоуправления. 2.1.2. Имеет право контролировать целевое использование денежных средств, предоставленных Товариществу в соответствии с настоящим Договором. 2.1.3. Имеет право проверки статистической и бухгалтерской отчетности Товарищества. 2.1.4. В случае несвоевременного предоставления Товариществом по запросу Администрации бухгалтерской и статистической отчетности средства, указанные в п. 2.1.1 настоящего Договора, перечисляются в ___ -дневный срок после предоставления отчетных документов. Непредставление отчетности влечет за собой прекращение финансирования. 2.2. Товарищество: 2.2.1. Осуществляет сбор с членов товарищества взносов на содержание и ремонт кондоминиума до ___ числа текущего месяца. Размер этих взносов должен составлять не менее ___% от платежей за содержание и ремонт жилья в аналогичных домах муниципального жилищного фонда. 2.2.2. Ежеквартально, до ___ числа каждого первого месяца последующего квартала, представляет в Администрацию отчетность об использовании бюджетных средств, перечисленных на расчетный счет Товарищества. 2.2.3. Осуществляет содержание и ремонт (включая капитальный) кондоминиума в соответствии с действующими правилами и нормами. 3. Ответственность сторон 3.1. В случае нецелевого использовании перечисленных средств или неисполнения Товариществом своих обязательств по настоящему договору Администрация вправе приостановить выплату денежных средств. 3.2. В случае просрочки перечисления денежных средств Администрация уплачивает Товариществу пеню в размеру 0.05% от несвоевременно перечисленной суммы за каждый день просрочки. 4. Прочие условия 4.1. Договор вступает в силу с даты подписания его обеими сторонами и действует до 31 декабря 199__ года. 4.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Один экземпляр хранится в Администрации, другой - в Товариществе. 4.3. Если за ___ дней до истечения срока действия настоящего Договора ни одна из сторон письменно не заявила о желании его расторгнуть, Договор считается автоматически продленным на следующий финансовый год. 4.4. Споры по настоящему Договору разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством. 4.5. Настоящий Договор может быть изменен или дополнен по соглашению сторон. 4.6. Действие настоящего Договора может быть прекращено по обоюдному согласию сторон или в случае ликвидации Товарищества. 4.7. Юридические адреса и подписи сторон. Форма ПРИМЕРНЫЙ УСТАВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ "_____________________________" Раздел 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 1.1. Организация Товарищества собственников жилья Товарищество собственников жилья "__________________________", именуемое в дальнейшем "Товарищество", является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законодательством Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - также законодательными актами субъектов Российской Федерации и Уставом Товарищества. Статья 1.2. Юридический статус Товарищество является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет расчетный и иные счета в учреждениях банков, круглую печать с собственным наименованием, другие реквизиты. Товарищество может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в судах. Статья 1.3. Цель деятельности Товарищества Целью деятельности Товарищества является согласование порядка реализации прав собственников помещений по владению, пользованию и, в установленных законодательством пределах, распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества. Статья 1.4. Предмет деятельности Товарищества Предметом деятельности Товарищества являются: обеспечение согласия домовладельцев о порядке реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью; обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния недвижимого имущества в жилищной сфере; обеспечение коммунальными услугами домовладельцев; обеспечение выполнения домовладельцами в границах недвижимого имущества в жилищной сфере правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, содержания домов и придомовых территорий; защита прав и законных интересов домовладельцев в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, в судах. Статья 1.6. Ответственность по обязательствам Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Статья 1.7. Изменения и дополнения Изменения и дополнения к настоящему Уставу Товарищества вносятся в соответствии с порядком, предусмотренным настоящим Уставом, и в соответствии с требованиями действующего законодательства. Изменения и дополнения к данному Уставу должны вноситься с предварительного письменного согласия кредитора по ипотечному кредиту. Статья 1.8. Полное наименование Товарищества Товарищество собственников жилья "_________________________". Статья 1.9. Место нахождения Товарищества Российская Федерация, _______________________________ область, г. _______________________, ул. _________________________________, дом № _______, строение _______. Раздел 2. СОБСТВЕННОСТЬ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА И ОБЪЕКТЫ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА Статья 2.1. Собственность членов Товарищества Члены Товарищества владеют на праве частной, государственной, муниципальной или иной формы собственности жилыми (квартирами, комнатами) и (или) нежилыми помещениями, включая пристроенные, одновременно являясь собственниками непосредственно связанного другого недвижимого имущества (общего имущества). Статья 2.2. Границы объектов собственности членов Товарищества Установление границ жилых и (или) нежилых помещений, находящихся в собственности членов Товарищества, осуществляется следующим образом: границы жилого и (или) нежилого помещения, в соответствии с поэтажным планом, состоят из площади и элементов благоустройства, ограниченных стенами, полом и потолком данного жилого и (или) нежилого помещения, включая отделочный материал: рейки, обшивку, штукатурку, краску, обои, керамическую плитку, виниловую пленку, декоративную лепку и паркет (деревянные полы, линолеум); двери и окна жилых и (или) нежилых помещений, выходящие на объекты общего пользования членов Товарищества, являются частью жилых и (или) нежилых помещений; элементы благоустройства, находящиеся в указанных выше границах жилого и (или) нежилого помещения и используемые исключительно собственником данного помещения, являются частью жилого и (или) нежилого помещения; балконы, лоджии, террасы и веранды, прилегающие к жилому и (или) нежилому помещению и используемые исключительно собственником данного помещения, являются объектами ограниченного совместного пользования членов Товарищества. Статья 2.3. Объекты общей собственности членов Товарищества К объектам общей собственности членов Товарищества относятся: все составные части недвижимого имущества, не входящие в состав жилых и (или) нежилых помещений жилого дома; крыши, чердаки, технические этажи, подвальные помещения, фундамент, колонны, балки, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, все наружные стены недвижимого имущества, все стены, полы и потолки, окружающие жилые и (или) нежилые помещения и все стены и конструкции, отделяющие жилые и (или) нежилые помещения от холлов, коридоров и лестниц; механическое, электрическое, сантехническое оборудование (система центрального отопления и водоснабжения, водосточные и канализационные трубы), прочее оборудование, относящееся к системе освещения и телефонной связи, вентиляционные шахты, дымоотводы и иное оборудование, расположенное за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, обслуживающее более одного помещения, необходимое для удобства проживания, а также облегчающее совместную эксплуатацию или безопасность недвижимого имущества; межквартирные лестничные клетки и лестницы, коридоры, холлы, веранды, террасы, вестибюли, входы и выходы из здания; лифты, лифтовые и иные шахты, мусоропроводы; придомовая территория, в границах действующего землеотвода, находящиеся на ней газоны и зеленые насаждения, рекреационные сооружения (детская площадка, теннисный корт, клуб здоровья) и другие общественные сооружения (летняя эстрада и комната отдыха), элементы внешнего благоустройства (поверхности подъездных путей, пешеходных дорожек, мест парковки, автостоянки и т. п.). Статья 2.4. Управление объектами общей собственности Объекты общей собственности передаются членами Товарищества в управление Товариществу. Товарищество не имеет права распоряжаться объектами общей собственности, в том числе отчуждать, сдавать в залог, иначе, как в порядке, предусмотренном настоящим Уставом. Статья 2.5. Распределение долей участия в общей собственности членов Товарищества Схема распределения долей участия собственников помещений кондоминиума в общей собственности утверждается застройщиком в соответствии с договорами, заключенными им с каждым приобретателем помещения. Доля участия для каждого члена Товарищества пропорциональна суммарной площади принадлежащих ему на праве собственности помещений, а также, по соглашению с застройщиком, может определяться с учетом площади и потребительских качеств помещения. Статья 2.6. Судьба доли участия в общей собственности членов Товарищества Член Товарищества не вправе отчуждать свою долю участия в общей собственности, отказываться от нее в пользу физических или юридических лиц, в том числе в пользу других членов Товарищества или самого Товарищества, а также совершать иные действия, влекущие утрату им доли участия отдельно от принадлежащего ему на праве собственности жилого и (или) нежилого помещения. Статья 2.7. Ограничения по использованию помещений в кондоминиуме и объектов общего пользования 2.7.1. Жилое помещение не может использоваться в целях, несоответствующих целям проживания: под отель, гостиницу, офис, склад и др. 2.7.2. Нежилое помещение должно использоваться по своему функциональному назначению. Функциональное назначение нежилого помещения может быть изменено в соответствии с действующим законодательством. Раздел 3. ЧЛЕНСТВО В ТОВАРИЩЕСТВЕ Статья 3.1. Члены Товарищества Членами Товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме. По решению собственников государственного и муниципального имущества в кондоминиуме членами Товарищества могут быть юридические лица - государственные и (или) муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления. Статья 3.2. Возникновение членства в Товариществе Членство в Товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации Товарищества в установленном порядке. После организации Товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами Товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Статья 3.3. Несовершеннолетние члены Товарищества Интересы несовершеннолетних членов Товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законодательством порядке. Статья 3.4. Членство в Товариществе нескольких собственников помещения Если жилое и (или) нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, то каждый из них обладает правами и обязанностями члена Товарищества. Распределение голосов между собственниками одного помещения на общем собрании членов Товарищества осуществляется по общему согласию всех собственников данного помещения. Статья 3.5. Прекращение членства Членство в Товариществе прекращается с момента утраты членом Товарищества права собственности на недвижимое имущество в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, отчуждения недвижимого имущества либо по другим основаниям. Правопреемники (наследники) входят в Товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме. Раздел 4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА Статья 4.1. Права члена Товарищества Член Товарищества имеет право: 4.1.1. Входа, выхода или прохода через объекты общей собственности. Вышеуказанное право непосредственно связано с правом собственности на жилое и (или) нежилое помещение и не может быть прекращено, отменено Товариществом либо его членом; 4.1.3. Производить усовершенствования и изменения внутри принадлежащего ему на праве собственности жилого и (или) нежилого помещения, если они не нарушают структурной целостности несущих конструкций жилого дома, а также систему функционирования инженерных коммуникаций; 4.1.4. Участвовать в управлении Товариществом как лично, так и через своего представителя; 4.1.5. Избирать и быть избранным в органы управления и контроля Товарищества; 4.1.6. Вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества, устранению недостатков в работе его органов. 4.1.7. Передавать нанимателю либо арендатору жилого и (или) нежилого помещения обязанности и права члена товарищества, за исключением права голосования по вопросам внесения изменений и дополнений в Устав Товарищества; 4.1.8. Требовать возмещения за счет средств Товарищества расходов, понесенных в связи с предотвращением нанесения ущерба объектам общей собственности членов Товарищества; 4.1.9. Получать данные о деятельности Товарищества, состоянии его имущества и произведенных расходах; 4.1.10. Производить оплату коммунальных услуг и установленных законом налогов на недвижимое имущество через расчетный счет Товарищества в случае, если такое решение принято общим собранием членов Товарищества; 4.1.11. Член Товарищества обладает другими правами, предусмотренными действующим законодательством и настоящим Уставом. Статья 4.2. Обязательства члена Товарищества Член Товарищества обязан: 4.2.1. Выполнять требования настоящего Устава, решения общего собрания членов Товарищества и Правления Товарищества, положения Внутренних правил Товарищества; 4.2.2. Соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания жилых домов и придомовой территории; 4.2.3. Обеспечивать содержание находящегося в его собственности жилого и (или) нежилого помещения в надлежащем состоянии и осуществлять его капитальный ремонт за свой счет; 4.2.4. Принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, управлением, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом общего имущества в кондоминиуме, в соответствии с процентной долей участия, закрепленной за помещением, своевременно производить оплату коммунальных услуг, вносить целевые взносы и специальные сборы в размере, установленном общим собранием членов Товарищества; 4.2.5. Использовать объекты общей собственности только по их прямому назначению и не нарушать права и интересы других собственников по пользованию данными объектами; 4.2.6. Самостоятельно предпринимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба объектам общей собственности членов Товарищества без соответствующего согласования с Правлением Товарищества и общим собранием членов Товарищества; 4.2.7. Устранять за свой счет ущерб, нанесенный имуществу домовладельцев либо общему имуществу членов товарищества домовладельцем лично или лицом, проживающим с ним совместно, а также любыми другими лицами, занимающими помещения в соответствии с договором аренды или на основании какого-либо другого права, предоставленного домовладельцем; 4.2.8. Обеспечивать доступ к частям жилого и (или) нежилого помещения в случае необходимости поддержания этих частей в надлежащем состоянии или необходимости восстановления объектов общей собственности или для предотвращения возможного ущерба, который может быть причинен недвижимому имуществу. Ущерб, который может понести в этом случае член Товарищества, должен быть ему возмещен за счет средств Товарищества; 4.2.9. В случае продажи принадлежащего ему на праве собственности жилого и (или) нежилого помещения предоставить покупателю в дополнение к документам, предусмотренным гражданским законодательством, копию Устава Товарищества и сведения о его обязательствах Товариществу. Раздел 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА Статья 5.1. Права Товарищества Товарищество имеет право: 5.1.1. Заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности Товарищества, с любым физическим лицом или организацией любой формы собственности в соответствии с законодательством; 5.1.2. Организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом Товарищества; 5.1.3. Определять бюджет товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом Товарищества цели; 5.1.4. Устанавливать на основе принятого годового бюджета Товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия; 5.1.5. Выполнять работы и оказывать услуги членам Товарищества; 5.1.6. Пользоваться кредитами банков в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством; 5.1.7. Иметь в собственности помещения в кондоминиуме; 5.1.8. Передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для Товарищества работы и предоставляющим ему услуги; 5.1.9. Продавать и передавать коммерческим и некоммерческим организациям, гражданам, обменивать, сдавать в аренду, передавать по договору найма оборудование, инвентарь и другие материальные ценности, а также списывать их с баланса фонда Товарищества, если они изношены или морально устарели; 5.1.10. Осуществлять хозяйственную деятельность в соответствии с целями и предметом деятельности, действующим законодательством и настоящим Уставом: 5.1.11. В соответствии с градостроительными нормами и правилами в установленном порядке надстраивать, перестраивать со сносом или без него объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества; 5.1.12. Страховать имущество и объекты общей собственности, переданные товариществу собственников жилья в управление; 5.1.13. Определять, в том числе на конкурсной основе, служащих, управляющего и (или) управляющую компанию, а также подрядчиков, предоставляющих услуги по обслуживанию недвижимого имущества для выполнения работ в кондоминиуме; 5.1.14. Совершать иные действия, отвечающие предмету деятельности Товарищества. Статья 5.2. Обязанности Товарищества Товарищество обязано: 5.2.1. Обеспечивать исполнение членами Товарищества устава и положений соответствующего законодательства, а также актов местных органов власти и управления по вопросам, относящимся к деятельности Товарищества; 5.2.2. Обеспечивать надлежащее техническое, противопожарное, санитарное и экологическое состояние общего имущества и придомовой территории; 5.2.3. Обеспечивать выполнение всеми членами Товарищества их бремени по содержанию и ремонту недвижимого имущества в кондоминиуме; 5.2.4. Выполнять в порядке, предусмотренном действующим законодательством, договорные обязательства; 5.2.5. Выступать в интересах членов Товарищества заказчиком на коммунальные услуги и представлять интересы домовладельцев при расчетах за таковые услуги в отношениях с коммунальными службами; 5.2.6. Обеспечивать соблюдение интересов всех членов Товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, распределении между домовладельцами издержек по содержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме; 5.2.7. Пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения домовладельцами общим имуществом; 5.2.8. В случаях, предусмотренных законодательством и настоящим Уставом, представлять интересы членов Товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами. Раздел 6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА Статья 6.1. Права Застройщика Застройщик имеет право: 6.1.1. Зарегистрировать Товарищество в любое время после получения от соответствующих уполномоченных органов права на застройку; 6.1.2. Сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества во вновь создаваемом кондоминиуме на период до трех (3) лет со дня даты регистрации; 6.1.3. Иметь доступ к недвижимости и элементам совместного пользования, когда это обусловлено необходимостью завершения строительства; 6.1.4. Содержать офис для осуществления управления процессом строительства в любом помещении, находящемся в собственности застройщика; 6.1.5. Продать или сдать в аренду (в наем) любое помещение, находящееся в собственности застройщика, без принятия или одобрения общим собранием Товарищества или любым другим собственником помещений в кондоминиуме, а также содержать офисы по продаже и управлению недвижимостью в помещениях, находящихся в собственности застройщика; 6.1.6. Сохранять право голоса в делах Товарищества в соответствии с суммой долей участия, закрепленных за застройщиком; 6.1.7. В течение того времени, пока за застройщиком остается большинство (более 50%) голосов в делах Товарищества, назначать большинством членов Правления Товарищества в соответствии со статьей 6.3 настоящего Устава, управлять делами Товарищества, принимать и изменять бюджет Товарищества без согласия общего собрания; 6.1.8. Никакие изменения или дополнения к параграфам 6.1.1 - 6.1.6 данной статьи не могут быть внесены без предварительного письменного согласия застройщика. Статья 6.2. Обязанность Застройщика Застройщик обязан: 6.2.1. Не вносить после регистрации Товарищества изменений и дополнений в настоящий Устав; 6.2.2. В течение периода, когда застройщик выбирает или назначает большинство членов Правления, управлять финансовыми делами и имуществом Товарищества, руководствуясь принципами целесообразности и справедливости, учитывая интересы других собственников помещений в кондоминиуме; 6.2.3. После регистрации Товарищества, в течение периода, когда застройщик выбирает или назначает большинство членов Правления, не принимать на себя долговых или других обязательств от имени Товарищества (кроме контрактов и счетов к оплате за обычные услуги и снабжение, необходимые для управления недвижимостью и ее эксплуатации), не приобретать ипотеки или займа или других обязательств под обеспечение объектами совместного пользования, а также не продавать и не сдавать в аренду какие-либо части объектов совместного пользования; 6.2.4. Оплачивать свою долю в общих расходах по содержанию недвижимости пропорционально сумме долей участия, закрепленных за застройщиком; 6.2.5. По окончании периода, в течение которого застройщик выбирает или назначает большинство членов Правления, представить отчетность по всем недостачам по текущим оперативным расчетам Товарищества и по его имуществу, за вычетом доли общих расходов, не уплаченной прочими собственниками помещений в кондоминиуме, кроме застройщика; 6.2.6. Предоставить здание без материальных дефектов и в полном соответствии с описаниями, включенными в предложение по продаже и другие документы, представленные застройщиком покупателю; 6.2.7. В течение двух (2) лет после полного завершения строительства недвижимости устранять за свой счет любые дефекты или недоделки в конструкционных элементах здания, элементах электросети или механики, не вызванные действиями других собственников помещений в кондоминиуме. Статья 6.3. Передача застройщиком права контроля над делами Товарищества 6.3.1. После передачи прав собственности на 30% помещений в кондоминиуме другим собственникам, кроме застройщика, как минимум 30% членов Правления должны быть избраны путем голосования этих собственников; 6.3.2. После передачи прав собственности на 40% помещений в кондоминиуме другим собственникам, кроме застройщика, как минимум 40% членов Правления должны быть избраны путем голосования этих собственников; 6.3.3. После передачи прав собственности на более, чем 50% помещений в кондоминиуме другим собственникам, кроме застройщика, или по истечении двух (2) лет со дня регистрации Товарищества в зависимости от того, что произойдет ранее, все члены правления должны быть избраны путем голосования домовладельцев без участия застройщика; 6.3.4. Выбором членов Правления должны происходить не позднее, чем через шестьдесят (60) дней после события, обусловившего необходимость этих выборов. Выборы должны проводиться на общем собрании, созываемом застройщиком в соответствии с положениями данного Устава, и должны быть проведены также в соответствии с положениями данного Устава. Статья 6.4. Передача недвижимости в управление Товарищества После перехода большинства голосов в делах Товарищества от застройщика к другим собственникам помещений в кондоминиуме, застройщик предпринимает необходимые шаги для передачи недвижимого имущества в управление Товарищества. С этого момента застройщик более не отвечает перед собственниками помещений за несение расходов по управлению и содержанию здания и (или) помещений в кондоминиуме. Статья 6.5. Ответственность застройщика Ни Товарищество, ни кто-либо из домовладельцев в кондоминиуме не несут ответственности по искам к товариществу, возникшим в период, когда застройщик осуществлял контроль над Правлением Товарищества, или по искам, связанным с осуществлением застройщиком особых прав. Застройщик освобождает товарищество и домовладельцев от таких исков и принимает на себя всю ответственность. Раздел 7. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ И КОНТРОЛЯ ТОВАРИЩЕСТВА Статья 7.1. Органы управления Товарищества Органами управления Товарищества являются: общее собрание членов Товарищества; Правление Товарищества. Статья 7.2. Общее собрание Высшим органом управления Товарищества является общее собрание членов Товарищества. Каждый член Товарищества обладает на общем собрании количеством голосов пропорционально его доле участия, установленной в соответствии со статьей 2.5 Устава Товарищества. Член Товарищества не вправе разделить общее число принадлежащих ему голосов на общем собрании членов Товарищества. Статья 7.3. Годовое общее собрание Годовое общее собрание членов Товарищества проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе правления, членов Товарищества, обладающих 10% и более голосов от общего числа голосов в Товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления. Статья 7.4. Уведомление о проведении общего собрания Уведомление о проведении общего собрания членов Товарищества направляется в письменной форме и вручается каждому члену Товарищества под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом) по адресу, указанному в письменной форме членом Товарищества. Уведомление направляется не позднее, чем за 20 дней до даты проведения общего собрания членов Товарищества. В уведомлении о проведении общего собрания членов Товарищества указывается повестка дня общего собрания членов Товарищества, а в случае проведения внеочередного общего собрания членов Товарищества - по чьей инициативе оно созывается и повестка дня общего собрания. На общем собрании членов Товарищества могут приниматься решения только по вопросам повестки дня, объявленной в уведомлении о проведении общего собрания членов Товарищества. Статья 7.5. Перенос даты общего собрания Общее собрание членов Товарищества по решению присутствующих может быть перенесено на любой срок. Дополнительного извещения членов Товарищества о дате и повестке дня общего собрания членов Товарищества в подобном случае не требуется. Статья 7.6. Кворум Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более 60 процентами голосов от общего числа голосов членов Товарищества. В случае отсутствия кворума Правление Товарищества назначает новые дату, место и время проведения общего собрания, о чем членам Товарищества направляется дополнительная информация. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 18 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания и считается правомочным независимо от числа голосов, которыми обладают присутствующие на нем члены Товарищества. Статья 7.7. Порядок проведения общего собрания Общее собрание Товарищества ведет председатель Правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов Правления. В случае отсутствия всех вышеуказанных лиц председательствующий может быть избран из числа членов Товарищества. Статья 7.8. Ограничения права голоса Член Товарищества не вправе принимать участие в голосовании по вопросам, касающимся совершения сделок по управлению объектами общей собственности членов Товарищества, в которых он является заинтересованным лицом или если принимаемое решение касается вопросов возбужденного в отношении него судебного разбирательства. Статья 7.9. Обязательность решений общего собрания Решения, принятые общим собранием членов товарищества, являются обязательными для всех членов товарищества, в том числе для тех, которые не приняли участия в голосовании, независимо от причины. Статья 7.10. Исключительная компетенция общего собрания К исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества относится решение следующих вопросов: 7.10.1. Внесение изменений и дополнений в Устав Товарищества; 7.10.2. Реорганизация и ликвидация Товарищества; 7.10.3. Принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество Товарищества домовладельцам либо третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме; 7.10.4. Принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), ремонте недвижимого имущества или возведении хозяйственных построек и иных сооружений; 7.10.5. Решение о получении заемных средств, включая банковские кредиты; 7.10.6. Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 7.10.7. Определение ограничений на использование общего имущества; 7.10.8. Избрание членов Правления Товарищества и ревизионной комиссии, а также привлечение независимого аудитора; 7.10.9. Утверждение годового отчета и годового бюджета Товарищества; 7.10.10. Установление размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества; 7.10.11. Заключение договора с управляющим и (или) управляющей компанией на выполнение работ по управлению недвижимым имуществом; 7.10.12. Рассмотрение жалоб на Правление и комитеты Товарищества; 7.10.13. Создание специальных комиссий для решения спорных вопросов; 7.10.14. Принятие и изменение Внутренних правил Товарищества собственников жилья; 7.10.15. Определение размера вознаграждения членам Правления Товарищества и (или) управляющему. По вопросам, определенным пунктами 7.10.1 - 7.10.6 решения принимаются большинством в 2/3 от общего числа голосов присутствующих членов Товарищества. По вопросам, определенным пунктами 7.10.7 - 7.10.15 решения принимаются простым большинством голосов (более 50%) присутствующих членов Товарищества. Статья 7.11. Письменное голосование Решение может быть принято путем письменного опроса членов Товарищества. Статья 7.12. Протокол общего собрания Решения, принятые на общем собрании членов Товарищества, должны быть занесены в протокол общего собрания членов Товарищества. Протокол общего собрания членов Товарищества подписывается председателем Правления и секретарем общего собрания членов Товарищества и подлежит хранению в течение всего периода деятельности Товарищества. Статья 7.13. Правление Товарищества Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется Правлением Товарищества. Правление Товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности Товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества. Правление Товарищества является исполнительным органом Товарищества, подотчетным общему собранию членов Товарищества. Правление Товарищества избирается общим собранием членов Товарищества в количестве не менее 7 членов из числа членов Товарищества сроком на два года. Члены Правления не получают заработной платы за деятельность, осуществляемую в качестве члена Правления, за исключением вознаграждения, определяемого общим собранием членов Товарищества. Статья 7.14. Исключение из состава Правления Любой член Правления Товарищества может быть исключен из состава Правления Товарищества, если за это решение проголосовали более 50% членов Товарищества. Статья 7.15. Ответственность Правления Члены Правления Товарищества не несут ответственности перед собственниками жилых и (или) нежилых помещений за свои действия в качестве членов Правления Товарищества, за исключением наличия прямого умысла в принятии заведомо ошибочных решений. Статья 7.16. Обязанности Правления В обязанности Правления Товарищества входит: 7.16.1. Составление годового бюджета Товарищества и отчета о его выполнении, годового отчета и баланса и представление их для утверждения общему собранию членов Товарищества; 7.16.2. Контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных платежей и взносов; 7.16.3. Использование средств Товарищества в соответствии с утвержденным общим собранием членов Товарищества бюджетом, если иное не предусмотрено Уставом Товарищества; 7.16.4. Заключение договоров от имени Товарищества, в том числе на управление, обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме; 7.16.5. Представительство Товарищества; 7.16.6. Выбор организации, предоставляющей услуги по управлению недвижимым имуществом, а также выбор кандидатуры управляющего, и осуществление контроля за их деятельностью; 7.16.7. Наем рабочих и служащих для обслуживания кондоминиума и увольнение их; 7.16.8. Ведение списка членов Товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности; 7.16.9. Созыв и организация проведения общего собрания членов Товарищества. Статья 7.17. Обязанности Правления по ведению и хранению документации Товарищества Правление Товарищества обеспечивает хранение протоколов общих собраний членов Товарищества, книг и журналов учета и иной документации Товарищества, а также ведет учет поступления платежей от каждого члена Товарищества (размер платежа, время его внесения и размер долга и т. п.). Правление Товарищества обеспечивает хранение годового и балансового отчетов, проверенных ревизионной комиссией либо внешним аудитором, Устава Товарищества и описания недвижимого имущества (паспорта домовладения). Любой из вышеуказанных документов должен быть представлен правлением товарищества каждому члену товарищества по его требованию. Статья 7.18. Заседания Правления Заседания Правления Товарищества проводятся не реже одного раза в месяц и созываются его председателем. Объявления о заседаниях должны помещаться в отведенном для этого Правлением месте за три дня до их проведения. Все заседания Правления, за исключением особо оговоренных, открытых для посещения членов кондоминиума. Заседание Правления признается правомочным при участии в нем большинства членов Правления. Решения Правления Товарищества принимаются большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов членов Правления. Статья 7.19. Специальные заседания Специальные заседания Правления могут созываться Председателем, с уведомлением за три дня до их проведения, которое доставляется каждому члену Правления лично и в котором указывается место и тема повестки дня заседания. Специальные заседания могут созываться аналогичным образом и по аналогичному уведомлению по письменной просьбе не менее двух членов Правления. Статья 7.20. Ревизионная комиссия Ревизионная комиссия избирается общим собранием сроком на два года. В состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления Товарищества. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя. Статья 7.21. Обязанности ревизионной комиссии Ревизионная комиссия Товарищества: 7.21.1. Проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности Товарищества не реже одного раза в год; 7.21.2. Представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов; 7.21.3. Отчитывается перед общим собранием о своей деятельности. Раздел 8. ДОЛЖНОСТНЫЕ ЛИЦА Статья 8.1. Назначение Должностными лицами в Товариществе являются председатель Правления и заместитель председателя. Председатель и заместитель председателя Правления избираются Правлением из своего состава на срок, назначаемый по усмотрению Правления. Правление может назначить казначея, секретаря и других должностных лиц, наличие которых необходимо с их точки зрения. Совмещение должностей одним и тем же лицом разрешается, за исключением одновременного пребывания на посту председателя и заместителя Правления. Статья 8.2. Председатель Правления Председатель Правления действует и подписывает от имени Товарищества платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом Товарищества не подлежат обязательному одобрению Правлением или общим собранием. Разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка, обслуживающего персонала Товарищества, положение об оплате их труда. Председатель Правления может быть отозван по решению общего собрания членов Товарищества. Статья 8.3. Заместитель председателя Правления Заместитель председателя занимает место председателя и исполняет все его обязанности в тех случаях, когда председатель отсутствует или не может исполнять свои функции. В случае, когда ни председатель, ни его заместитель не могут исполнять свои обязанности, Правление назначает одного из своих членов для временного выполнения функций председателя. Заместитель председателя также выполняет другие обязанности, которые могут быть возложены на него Правлением или председателем. Статья 8.4. Казначей Казначей несет ответственность за полное и точное ведение финансового и бухгалтерского учета и отчетности, за сохранность денежных средств и ценных бумаг. Раздел 9. НАЙМ ПЕРСОНАЛА ПО УПРАВЛЕНИЮ Статья 9.1. Управляющий Правление Товарищества может на контрактной основе нанять управляющего Товарищества для выполнения последним функций и услуг по указанию Правления. В течение периода становления Товарищества найм управляющего осуществляет застройщик. Управляющий Товарищества несет материальную ответственность за действия, которые повлекли физическое уничтожение, разрушение недвижимости, или в результате которых недвижимому имуществу был нанесен значительный материальный вред. В данном случае вина управляющего должна быть доказана в установленном законом порядке. Статья 9.2. Управляющая компания По решению общего собрания членов Товарищества управление объектами общей собственности членов Товарищества может быть передано по договору поручения организации или компании, предоставляющей услуги по управлению недвижимым имуществом. В течение периода становления Товарищества найм управляющей компании осуществляет застройщик. Раздел 10. ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА Статья 10.1. Виды предпринимательской деятельности Для достижения целей, ради которых создано Товарищество, оно вправе заниматься предпринимательской деятельностью в соответствии с настоящим Уставом. Товарищество может заниматься следующими видами предпринимательской деятельности: 10.1.1. Управлением обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в Товариществе; 10.1.2. Строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в Товариществе; 10.1.3. Сдачей в аренду, в наем либо продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности Товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества; 10.1.4. Выполнять работы и оказывать услуги членам Товарищества. Статья 10.2. Доходы от предпринимательской деятельности Товарищества Доходы от предпринимательской деятельности Товарищества не подлежат распределению между членами Товарищества. По решению общего собрания членов Товарищества доход, полученный в результате предпринимательской деятельности Товарищества, используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды или на иные цели деятельности Товарищества. Раздел 11. ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ФИНАНСОВОГО ПЛАНИРОВАНИЯ И УЧЕТА Статья 11.1. Средства Товарищества Средства Товарищества состоят из: вступительных и иных взносов, обязательных платежей членов Товарищества; доходов от хозяйственной деятельности Товарищества, направленных на осуществление целей, задач и обязанностей Товарищества; дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, коммунальные услуги и иных дотаций, предусмотренных действующим законодательством; прочих поступлений, в том числе из средств, передаваемых Товариществу любыми физическими и юридическими лицами. Статья 11.2. Расходование средств Товарищества По решению общего собрания Товарищество может часть свободных денежных средств помещать в облигации, сертификаты, акции и другие ценные бумаги. По решению общего собрания Товарищество может образовывать специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в уставе. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием. Статья 11.3. Вступительный взнос Вступительный взнос взимается с каждого собственника помещения в кондоминиуме после его регистрации в качестве члена Товарищества. Сумма вступительного взноса с собственника одного помещения равна размеру двух ежемесячных платежей. Статья 11.4. Регулярные платежи Регулярные платежи вносятся членами Товарищества ежемесячно не позднее десятого (10) числа каждого месяца и используются на текущее содержание и ремонт объектов общей собственности, а также на покрытие расходов, связанных с управлением объектами общей собственности членов Товарищества. Доля члена Товарищества в регулярных платежах пропорциональна закрепленной за ним доле в общей собственности членов Товарищества. Статья 11.5. Отчисления в специальные фонды Специальные фонды создаются в соответствии с требующимися расходами на замену и ремонт элементов общей собственности, а также для погашения других непредвиденных расходов. Отчисления в специальные фонды производятся ежемесячно. Доля члена Товарищества в специальных платежах пропорциональна закрепленной за ним доле участия в общей собственности членов Товарищества. Средства, направленные в специальные фонды, не подлежат возврату члену Товарищества при продаже им принадлежащего ему на праве собственности жилого и (или) нежилого помещения. Решение о досрочном проведении капитального ремонта принимается общим собранием членов Товарищества при согласии, подтвержденном 50% от общего количества голосов членов Товарищества. Статья 11.6. Обязательность платежей Обязательство внесения платежей возникает у члена Товарищества с момента возникновения членства в Товариществе. Член Товарищества не может отказаться от внесения обязательных платежей в силу неиспользования, временного или постоянного, принадлежащего ему помещения, а также отказа от использования отдельных объектов общей собственности. В случае, если член Товарищества намерен передать право собственности на принадлежащее ему помещение другому лицу вследствие продажи, дарения, завещания и др., он должен внести все обязательные платежи до момента соответствующей передачи. Статья 11.7. Бюджет Товарищества Платежи, связанные с текущими расходами Товарищества, осуществляются в соответствии с бюджетом. В течение периода, пока за застройщиком остается большинство голосов в делах Товарищества, бюджет утверждается и изменяется застройщиком. После передачи застройщиком своих прав Товариществу бюджет утверждается общим собранием членов Товарищества. Ежегодно, не позднее 15 декабря каждого года, после определения размеров расходов на эксплуатацию, ремонт или замену объектов общей собственности и подведения итогов прошедшего финансового года Правление Товарищества составляет бюджет на предстоящий финансовый год и определяет платежи каждого члена Товарищества. Общее собрание членов Товарищества, созываемое для утверждения годового бюджета Товарищества, может быть проведено не ранее, чем через 10 дней после направления проекта годового бюджета Товарищества на предстоящий финансовый год членам Товарищества. Статья 11.8. Превышение бюджета Правление Товарищества не вправе превысить расходы более, чем на 10% годового бюджета в связи с затратами, не предусмотренными годовым бюджетом. Решение в данном случае принимается общим собранием членов Товарищества. Статья 11.9. Финансовый год Товарищества Первый финансовый год Товарищества начинается с даты его регистрации и заканчивается 31 декабря. Последующие финансовые годы соответствуют календарным. Статья 11.10. Страхование Необходимые типы и виды страхования недвижимости в кондоминиуме и имущества Товарищества утверждаются застройщиком, пока за ним остается большинство голосов в делах Товарищества, а после передачи застройщиком своих прав Товариществу - общим собранием членов Товарищества. Правление Товарищества принимает к исполнению и осуществляет страхование недвижимости, мест общего пользования, оборудования и имущества, находящегося в общей долевой собственности членов Товарищества. Статья 11.11. Восстановление общей собственности при ее разрушении При физическом уничтожении либо разрушении недвижимого имущества в целом, а также объектов общей собственности членов Товарищества и при невозможности восстановить их за счет средств специального и страхового фонда, недвижимое имущество может быть восстановлено за счет дополнительных взносов членов Товарищества по решению общего собрания членов Товарищества. Если сумма дополнительных взносов превышает 10% балансовой стоимости недвижимого имущества в целом, включая балансовую стоимость жилых, нежилых помещений и объектов общей собственности, на момент, непосредственно предшествующий разрушению или физическому уничтожению, то решение по восстановлению недвижимого имущества должно быть принято общим собранием членов Товарищества не менее, чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов Товарищества. Статья 11.13. Финансовый учет Товарищество обязано вести финансовые документы, которые должны, которые должны включать следующие данные: 11.13.1. Учет всех денежных поступлений и расходов; 11.13.2. Счет на каждое жилое и (или) нежилое помещение с указанием сведений о собственнике: фамилии, имени, отчества, места жительства - для физических лиц; полного официального наименования и местонахождения - для юридических лиц, включая застройщика, а также доли в общих расходах и в обязательных платежах, включая дополнительные взносы; 11.13.3. Учет фактической стоимости содержания и эксплуатации объектов общей собственности; 11.13.4. Текущий баланс Товарищества; 11.13.5. Учет капитальных затрат, предусмотренных на текущий и предстоящий финансовый год. Статья 11.14. Ревизия и аудит Ревизионная комиссия (аудитор) проверяет деятельность Правления Товарищества (управляющего Товарищества). Без заключения ревизионной комиссии (акта аудитора) общее собрание членов Товарищества не вправе утверждать годовой отчет, годовой баланс и общий размер обязательных взносов и платежей. Раздел 12. ВЗАИМООТНОШЕНИЯ С КРЕДИТОРАМИ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУ Статья 12.1. Права домовладельцев и Товарищества на получение ипотеки Домовладельцы и Товарищество имеют право заключать договоры об ипотеке, используя в качестве залога принадлежащие им помещения. Статья 12.2. Обязательства Товарищества перед кредиторами Товарищество может договориться с кредитором или кредиторами о том, что оно принимает на себя определенные обязательства по отношению к ним, включая следующие: 12.2.1. Извещать в письменной форме кредитора о фактах, отрицательно влияющих или могущих иметь отрицательное влияние на физическое состояние недвижимости в кондоминиуме и финансовое состояние товарищества; 12.2.2. Извещать в письменной форме о задолженностях домовладельца - собственника заложенного помещения по платежам в общих расходах или о любых намерениях товарищества взыскать задолженность домовладельца по общим расходам через обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки; 12.2.3. Не изменять соответствующих положений устава товарищества без согласия кредитора; 12.2.4. Не предпринимать определенных соглашением действий, касающихся недвижимого имущества в кондоминиуме, включая любую форму отчуждения, залог, передачу других имущественных прав на объекты собственности, ликвидацию и реорганизацию Товарищества, а также залог или передачу прав на будущие доходы или иные поступления товарищества. Статья 12.3. Предоставление кредитору финансовой документации Товарищества Кредитор, предоставивший кредит под залог любой части недвижимого имущества в кондоминиуме, имеет право проверять финансовую документацию Товарищества. По запросу кредитора товарищество обязано предоставлять копию последнего финансового отчета. Раздел 13. РЕОРГАНИЗАЦИЯ И ЛИКВИДАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА Статья 13.1. Порядок реорганизации и ликвидации Товарищества Реорганизация и ликвидация Товарищества производятся на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Статья 13.2. Основания для ликвидации Товарищества Товарищество ликвидируется в установленных гражданским законодательством случаях, в том числе: по решению общего собрания в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме; при приобретении одним лицом в собственность всех жилых и нежилых помещений в границах единого комплекса недвижимого имущества в жилищной сфере. Статья 13.3. Распределение имущества при ликвидации Товарищества При ликвидации Товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с бюджетом, банками и другими кредиторами, распределяется между членами Товарищества в порядке, устанавливаемом общим собранием Товарищества. Раздел 14. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ Статья 14.1. Применимое право По всем вопросам, не нашедшим своего отражения в положениях настоящего Устава, но прямо или косвенно вытекающим из характера деятельности Товарищества, его отношений с членами Товарищества и третьими лицами, и могущим иметь принципиальное значение для Товарищества и (или) его членов с точки зрения необходимости защиты их имущественных и моральных охраняемых законом прав и интересов, Товарищество и члены его будут руководствоваться положениями Федерального закона Российской Федерации от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" и иных действующих законодательных и нормативно-правовых актов. ------------------------------------------------------------------ -------------------- Автор сайта - Сергей Комаров, scomm@mail.ru