<ПИСЬМО> Управления Федерального агентства Роснедвижимости по Приморскому краю от 18.08.2006 № 18/750(01-14)
"О ЗАПОЛНЕНИИ ФОРМ ЕГРЗ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
--> примечание.
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер и является разъяснением по конкретному запросу.
Вопрос: 1. С 1 июля 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 17.04.2006 № 53-ФЗ).
Согласно Федеральному закону от 17.04.2006 № 53-ФЗ государственная собственность на землю разграничивается на собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.
В ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) перечислены земельные участки, относящиеся к собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
В силу п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ) распоряжение разграниченными земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них.
В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю представляется в том числе и кадастровый план земельного участка (п. 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.2006 № 404 "Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю").
В соответствии с п. 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка (ГЗК-1-Т.О-04-01-01), утвержденных первым заместителем руководителя Росземкадастра В. Кисловым 10.04.2001, строка "15" кадастрового плана земельного участка предназначена для внесения сведений о правах и правообладателях.
На основании вышеизложенного и во избежание случаев государственной регистрации прав на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю за лицом, не являющимся правообладателем, Главное управление считает необходимым заполнение строки "15" кадастрового плана земельного участка.
В случае отсутствия в кадастровом плане земельного участка, представленном на государственную регистрацию прав в связи с разграничением государственной собственности на землю, сведений о правах и правообладателях земельного участка, в Главное управление необходимо представить справку управления Роснедвижимости по Приморскому краю, содержащую данную информацию.
2. Согласно ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений), который должен по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 настоящей статьи документов принять решение о переводе или об отказе в переводе помещения.
В результате перевода жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение заинтересованные лица обращаются в Главное управление за государственной регистрацией прав на указанный объект недвижимого имущества. При этом на государственную регистрацию права заявителями представляется решение Управления по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.
В начале текущего года в Главное управление поступило заявление о государственной регистрации права на здание. Заявителем представлено соответствующее решение Управления по учету и распределению жилой площади администрации г. Владивостока.
При проведении правовой экспертизы документов, в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственным регистратором было установлено, что в здание, права на которое заявлены к государственной регистрации, был переведен жилой дом. Согласно кадастровому плану земельного участка, на котором расположен указанный жилой дом (в настоящее время - здание), разрешенное использование (назначение) земельного участка - под индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки.
В соответствии с абз. 2 ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Исходя из ст. 42 ЗК РФ, принимая во внимание ст. 23 ЖК РФ, полагаем, что вопрос об изменении разрешенного использования земельного участка при переводе жилого дома в нежилое здание должен быть решен органом местного самоуправления (в рассматриваемом случае - администрацией г. Владивостока) до обращения заинтересованного лица в Главное управление за государственной регистрацией права на данный объект недвижимого имущества. В случае принятия органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, решения о регистрации права на жилой дом, переведенный в здание, без изменения разрешенного использования земельного участка, на котором располагается данный объект недвижимости, будут нарушены нормы земельного законодательства.
В связи с вышеизложенным просим Вас сообщить свое мнение по поводу следующих вопросов:
- на какой стадии должен решаться вопрос об изменении разрешенного использования (назначения) земельного участка при переводе жилого дома (здания) в здание (жилой дом);
- достаточно ли для изменения разрешенного использования (назначения) земельного участка документа, подтверждающего принятие решения о переводе жилого дома (здания) в объект нежилого назначения (жилой дом), а также внесение объекта капитального строительства в Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности, либо необходим документ, подтверждающий внесение записи о праве собственности на здание (жилой дом) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- должен ли орган местного самоуправления при решении вопроса о переводе отдельно стоящего здания (жилого дома) рассматривать вопрос об изменении разрешенного использования (назначения) земельного участка и одновременно с направлением заявителю документа, подтверждающего принятие решения о переводе, уведомлять последнего о необходимости изменения разрешенного использования (назначения) земельного участка?
3. Главное управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю обращается к Вам с нижеследующим.
В соответствии с Постановлением Правительства от 30 июня 2006 г. № 404 "Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю" правоустанавливающим документом для государственной регистрации права собственности на земельный участок является, в том числе, и кадастровый план земельного участка.
Порядок предоставления сведений государственного земельного кадастра определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.12.2000 № 918, которое предусматривает, что выписки из государственного земельного кадастра, содержащие сведения об определенном земельном участке, изготавливаются в форме кадастрового плана этого земельного участка.
Согласно Правилам оформления кадастрового плана земельного участка (ГЗК-1-Т.О-04-01-01), утвержденным первым заместителем руководителя Росземкадастра В. Кисловым 10.04.2001, значение площади земельного участка заносится в строку "12" формы В.1 кадастрового плана. В некоторых случаях в кадастровых планах земельных участков может указываться неточная площадь, при этом в строку "16" формы В.1 заносится отметка "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании".
В письме Росземкадастра от 15.08.2002 № ВК/392 указано, что решение о возможности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, границы которого не определены, или сделок, предмет которых неоднозначен, принимается учреждениями юстиции по государственной регистрации прав.
В п. 8 ст. 19 Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - ФЗ о земельном кадастре) предусмотрено, что кадастровый план земельного участка выдается в результате проведения кадастрового учета земельного участка. Следовательно, наличие кадастрового плана земельного участка является подтверждением того, что данный земельный участок поставлен на кадастровый учет, что также соответствует и понятию земельного участка, приведенному в ст. 1 ФЗ о земельном кадастре, как части поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.
Таким образом, несмотря на то, что в кадастровых планах земельных участков указана ориентировочная площадь, данные участки могут считаться сформированными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в качестве объекта права.
Более того, порядок внесения записей об уточненных данных о границах и площади земельного участка в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) урегулирован п. 4 ст. 18 ФЗ о регистрации (без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (при наличии в письменной форме согласия правообладателя земельного участка) или на основании заявления правообладателя).
На основании вышеизложенного просим Вас высказать свое мнение о возможности государственной регистрации прав на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю в случае указания в кадастровом плане земельного участка (в графе 16 "Особые отметки"), что площадь земельного участка ориентировочная и подлежит уточнению при межевании.
Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА
КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ
<ПИСЬМО>
от 18 августа 2006 г. № 18/750(01-14)
О ЗАПОЛНЕНИИ ФОРМ ЕГРЗ
Управление Роснедвижимости по Вашему запросу (исх. № 19-19/2820 от 24.07.2006) о заполнении строки "15" выписки В.1 сообщает следующее:
1. Выписка В.1 является юридическим документом, изготавливаемым для предоставления сведений государственного земельного кадастра о конкретном земельном участке. При этом вся информация о земельном участке и его правообладателе выписывается из форм государственного земельного кадастра (ГЗК), которые заполняются в соответствии с требованиями нормативно-технических документов ГЗК-1-С.О-05-02-01, утвержденными приказом Росземкадастра от 15.06.2001 № П/119 (зарегистрирован в Минюсте России 20.06.2001 № 2753).
2. Сведения в бланки форм ГЗК (формы Ф.1.1 - Ф.1.9) вносятся только на основании и в точном соответствии с представленными документами, имеющими юридическую силу. Кадастровый план земельного участка не является правоустанавливающим документом как указано подготовителем письма (исх. от 24.07.2006 № 19-1-/2820). При разграничении государственной собственности на землю (федеральная, краевая, муниципальная собственность на землю) кадастровый план земельного участка создается на основании выполнения минимально необходимого комплекса работ по "упрощенному землеустройству" (без выполнения межевания) в соответствии с требованиями специально разработанных нормативно-технических документов ЕСДЗем. 16-10-02-07-02 "Методические указания по проведению землеустройства и подготовки документов для проведения государственного кадастрового учета земельных участков при разграничении государственной собственности на землю".
3. Строка "15" выписки В.1, предоставляемой заявителю для государственной регистрации прав, не заполняется в соответствии с требованиями (п. 3.2 "Правила оформления кадастрового плана земельного участка" ГЗК-1-Т-Т.О-04-01-01). Эта строка может быть заполнена только после проведения государственной регистрации прав на земельный участок и поступления в орган кадастрового учета сведений (документов) о зарегистрированных правах (Реестр зарегистрированных прав). В строку "16" выписки В.1 заносится запись "сведения о регистрации прав отсутствуют".
4. Сведения о зарегистрированных правах Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципальных образований на земельные участки заносятся органами кадастрового учета в форму ГЗК - Ф.1.2 "Сведения о правах" на основании выписок из Единого государственного реестра прав (после его получения). После принятия решений о предоставлении (передачи) этих земельных участков юридическим лицам, гражданам (иным субъектам прав) последним выдается кадастровый план с обязательным заполнением строки "15" в порядке, определенным пунктом 3.2 "Правил оформления кадастрового плана земельного участка", поскольку эти сведения о зарегистрированных правах (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципальных образований) уже имеются в формах ГЗК.
5. Сведения ГЗК (в том числе о правах и о правообладателях земельного участка) предоставляются в виде выписок (В.1) по месту учета земельного участка (ст. 22 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"). Предоставление иных сведений или информации в виде справок о правообладателях органами кадастрового учета не предусмотрено.
6. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (ст. 7 Земельного кодекса РФ).
На землях поселений правовой режим земель (законодательно установленные правила использования земель) и зонирование территорий обеспечивают в соответствии с градостроительным законодательством органы архитектуры и градостроительства. Градостроительными регламентами, утвержденными правилами землепользования и застройки, на одном земельном участке могут быть установлены несколько видов разрешенного использования. На основании статьи 44 Градостроительного кодекса РФ Правительство РФ Постановлением от 29.12.2005 № 840 утвердило форму градостроительного плана. В разделе 3 этого плана устанавливаются основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.
Управление Роснедвижимости по Приморскому краю считает, что уполномоченные органы архитектуры и градостроительства при утверждении градостроительного плана и выносят решения об изменении разрешенного использования земельного участка (при переводе жилого здания или части этого здания в нежилое или наоборот), либо выносят решение о переводе здания (помещения) в жилые, нежилые без изменении разрешенного использования. Земельное законодательство при этом не нарушается.
7. В абзаце 4 Вашего письма (исх. № 19-19/2823) подготовителем дано неверное толкование требований нормативно-технических документов Росземкадастра по заполнению строки "12" формы В.1 кадастрового плана. В эту строку вносятся данные по нормативной цене или кадастровой стоимости земельного участка, а не площадь земельного участка. Земельным законодательством, НТД ведомства установлено, что постановка на кадастровый учет земельных участков осуществляется по материалам межевания и по декларациям заявителей. По материалам межевания площадь земельного участка считается "уточненной", по декларациям - "декларативной" (ориентировочной). Декларативная (ориентировочная) площадь указывается в строке "12", а "уточненная в строке "13" формы Ф.1.1 (форма ГЗК в кадастровом деле). Эта форма никому никогда не выдается на руки. Сведения из этой формы и выписываются в форму выписки В.1.
Установленный нормативно-техническими документами Росземкадастра (Роснедвижимости) Порядок оформления кадастрового плана земельного участка в виде выписок, в том числе и В.1, технология заполнения всех форм ГЗК едины на всей территории Российской Федерации. В графу "16" выписки В.1 заносятся сведения о той площади земельного участка, которая имеется в форме Ф.1.1 ("ориентировочная, подлежит уточнению", "уточненная, сведения о внесении уточненной площади в ЕГРП отсутствуют", "площадь соответствующая материалам межевания" и т.п.). При разграничении государственной собственности на землю и подготовке документов для регистрации прав Российской Федерации, субъекта Российской федерации, муниципальной собственности на земельные участки, межевание по которым не проводилось, в формах ГКЗ (Ф.1.1) и в выписках (В.1) указывается ориентировочная, подлежащая уточнению площадь.
Вместе с тем, Управление Роснедвижимости считает некорректными подготовленные Вашими исполнителями в адрес руководителя управления толкования отдельных статей земельного законодательства и положений нормативно-технических документов отраслевого стандарта Роснедвижимости по вопросам ведения государственного земельного кадастра, замечания по порядку заполнения и содержанию форм ГЗК, требования по составлению (предоставлению) в органы Росрегистрации не предусмотренных административными регламентами документов и справок. Разъяснения по этим вопросам считаю излишними, тем более что они не соответствуют официальным разъяснениям уполномоченного органа по ведению государственного земельного кадастра.
