РЕШЕНИЕ Думы Михайловского муниципального района от 27.07.2006 № 242
"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ "О ПОРЯДКЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ МЕСТНОЙ АДМИНИСТРАЦИИ С УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Утратил силу в связи с изданием Решения Думы Михайловского муниципального района Приморского края от 03.09.2007 № 35.
Вступает в силу с момента его опубликования (пункт 3 данного документа).
ДУМА МИХАЙЛОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА
РЕШЕНИЕ
от 27 июля 2006 г. № 242
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ "О ПОРЯДКЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ МЕСТНОЙ
АДМИНИСТРАЦИИ С УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ"
С целью формирования организационно-управленческих условий и рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, развития конкуренции в сфере управления, содержания и ремонта жилищного фонда, в соответствии с Жилищным кодексом РФ Дума Михайловского муниципального района решила:
1. Утвердить Положение "О порядке взаимодействия местной администрации с управляющими организациями" (прилагается).
2. Финансовому управлению администрации Михайловского муниципального района (Гончаров Н.А.) предусмотреть финансирование данного положения при разработке бюджета.
3. Решение вступает в силу с момента его опубликования.
Председатель Думы
Михайловского муниципального района
В.М.ВЕРХОВСКИЙ
Приложение 1
к решению
Думы Михайловского
муниципального района
от 27.07.2006 № 242
ПОЛОЖЕНИЕ
О ПОРЯДКЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ МЕСТНОЙ АДМИНИСТРАЦИИ
С УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ
1. Общие положения
1.1. Под Управляющей организацией, в контексте данного Положения, понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, владеющие и управляющие собственным жилищным фондом, а также управляющие жилищным фондом, переданным ей другими собственниками в целях осуществления эффективного управления.
1.2. Настоящее положение принимается в целях:
1) формирования организационно-управленческих условий и рыночных механизмов для эффективного управления и обслуживания жилищного фонда;
2) совершенствования системы договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг;
3) развития конкуренции в сфере управления, содержания и ремонта жилищного фонда;
4) усиления контроля за качеством жилищно-коммунального обслуживания населения;
5) снижения затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда и на оказание коммунальных услуг с сохранением их качества;
6) разделения ответственности: собственник жилищного фонда отвечает за выполнение финансовых обязательств, регламентированных собственнику жилищного фонда действующим законодательством, осуществление контроля за деятельностью управляющих организаций; управляющая организация - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей; подрядные организации - за качественное и своевременное выполнение объемов работ, порученных управляющей организацией;
7) получение устойчивых доходов при надлежащей работе по обеспечению сохранности и поддержания в должном состоянии жилищного фонда.
2. Задачи, функции, права и обязанности управляющей организации
2.1. Основными задачами управляющей организации являются:
1) организация работы, направленной на сохранность жилищного фонда, улучшение качественных характеристик предоставления жилищно-коммунальных услуг населению;
2) обеспечение условий проживания в жилищном фонде граждан в соответствии с требованиями правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг;
3) обеспечение санитарного содержания, технического обслуживания и ремонта жилищного фонда и придомовой территории в соответствии с действующими нормативами;
4) разработка дополнительных мероприятий, направленных на эффективное управление жилищным фондом;
5) организация сбора платежей от населения за жилье, расчета с подрядными организациями за выполненные работы;
6) снижение стоимости обслуживания жилищного фонда;
7) проведение разъяснительной работы с населением, направленной на повышение сохранности жилищного фонда.
2.2. Основными функциями управляющей организации являются:
1. Технический контроль и планирование:
1) оформления договоров с подрядными организациями на содержание, обслуживание и ремонт жилищного фонда и придомовой территории;
2) планирование капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда;
3) обеспечения работ по подготовке жилищного фонда к сезонным условиям эксплуатации;
4) участие в расследовании и устранении аварийных ситуаций на объектах жилищного фонда;
5) установка приборов коммерческого учета тепловой энергии, горячей и холодной воды с целью установления фактических объемов потребления воды и тепла.
2. Содержание жилищного фонда:
1) обеспечение надлежащего содержания лестничных клеток, чердаков, подвалов и технических подполий, придомовой территории;
2) организация ремонта жилых помещений на договорной основе с их владельцами.
3. Договорно-правовая деятельность:
1) заключение договора с собственниками жилых помещений;
2) заключение договоров на обслуживание с владельцами нежилых зданий и помещений;
3) заключение договоров с организациями различных организационно-правовых форм и форм собственности, обслуживающими жилищный фонд, и поставщиками коммунальных услуг;
4) контроль в установленном порядке за выполнением договорных обязательств контрагентами по заключенным договорам;
5) заключение договоров с подрядными организациями на осуществление работ по капитальному ремонту, модернизации и строительству объектов жилищного фонда;
6) расторжение заключенных договоров в установленном порядке.
4. Работа с населением:
1) прием, систематизация и обеспечение исполнения заявок, правомерных требований и предложений, поступающих от граждан, проживающих в обслуживаемом жилищном фонде, включая решение вопросов, связанных с содержанием жилищного фонда, начислением и приемом платежей и иных вопросов, находящихся в компетенции управляющей организации. При этом управляющая организация вступает в правоотношения как с гражданами, так и с подрядными организациями, а подрядные организации состоят в правоотношениях только с управляющей организацией;
2) организация сбора платежей от населения за жилье и оказываемые услуги. Осуществление оперативного ежемесячного расчета платежей населения в зависимости от потребления услуг, наличия льгот, права на получение субсидий на оплату жилья и т.д.;
3) выявление потребителей, имеющих задолженность по платежам за жилищно-коммунальные услуги, и принятие мер по взысканию задолженности в установленном порядке;
4) своевременное информирование жильцов обо всех видах предоставленных услуг и тарифах на услуги;
5) регулярное проведение отчетных собраний с жителями.
5. Финансово-экономическая деятельность:
1) осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;
2) аккумулирование финансовых средств, поступающих от населения и организаций - потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также средств, поступающих из бюджета, их рациональное использование;
3) в установленном порядке применение мер гражданско-правовой ответственности к подрядным организациям в случае нарушения договорных обязательств.
2.3. Управляющая организация имеет право:
1) самостоятельно определять направления деятельности в целях достижения поставленных задач;
2) разрабатывать рекомендации по улучшению механизмов управления жилищным фондом;
3) получать доходы от хозяйственной деятельности, не противоречащей действующему законодательству.
2.4. Управляющая организация выполняет следующие обязанности:
1) управляет жилищным фондом, обеспечивая его содержание, эксплуатацию, ремонт и использование но прямому назначению, с соблюдением положений действующего законодательства. Обеспечивает условия проживания в обслуживаемых домах и поддержание придомовых территорий в состоянии, отвечающем установленным нормативно-техническим и санитарным требованиям;
2) осуществляет функции заказчика на выполнение работ по планово-предупредительному, непредвиденному и выборочному капитальному ремонту жилищного фонда согласно договору, а также по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда и придомовой территории;
3) использует полученные бюджетные средства строго по целевому назначению.
3. Порядок передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций
3.1. Для принятия дома в управление уполномоченная собственниками управляющая организация обращается в администрацию Михайловского муниципального района с заявлением о передаче жилого дома в управление.
3.2. Основанием для передачи многоквартирного дома в управление управляющей организации является протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления, а в случае выбора в качестве способа управления создания товарищества собственников жилья - свидетельство о государственной регистрации товарищества.
3.3. К заявлению прилагаются следующие документы:
1) оригинал или нотариально заверенная копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления;
2) копия свидетельства о государственной регистрации Управляющей организации либо копия свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, свидетельства о постановке на налоговый учет, устава и учредительного договора организации;
3) копии документов: протокол собрания учредителей или решение единственного участника (акционера) о назначении руководителя, копия приказа о вступлении в должность, копии страниц паспорта с регистрационными данными. В случае подписания извещения не руководителем, а представителем организации дополнительно представляется надлежащим образом оформленная копия доверенности. По нескольким домам возможно представление одного комплекта учредительных и регистрационных документов Управляющей организации. Все документы заверяются печатью организации и подписью руководителя с надписью "копия верна", за исключением тех, для которых предусмотрено нотариальное заверение. Документы, имеющие более одного листа, должны быть пронумерованы, прошиты и скреплены печатью.
Если переданные документы не соответствуют требованиям законодательства или настоящих Рекомендаций, отдел жизнеобеспечения администрации Михайловского муниципального района в срок не позднее 10 дней со дня направления заявления направляет Управляющей организации мотивированный отказ.
3.4. В случае соответствия всех представленных документов установленным требованиям и при наличии в многоквартирном доме жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, отдел жизнеобеспечения администрации Михайловского муниципального района обязан в срок не позднее 10 дней со дня получения заявления от Управляющей организации:
1) издать соответствующий распорядительный документ о внесении изменений в управление муниципальным жилым фондом;
2) направить Обслуживающей организации уведомление об избрании Управляющей организации и о передаче ей по акту-передаче имеющейся технической документации для определения границ эксплуатационной ответственности, базы данных по собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям;
3) внести, при необходимости, изменения в договор с Обслуживающей организацией и в Реестр муниципальной собственности;
4) подготовить договор управления с Управляющей организацией.
3.5. Отдел по организации жизнеобеспечения ведет Реестр Управляющих организаций, а также многоквартирных домов, находящихся в управлении. Сведения из реестра Управляющих организаций о наименовании организации и обслуживаемом жилищном фонде являются открытыми и выдаются по мотивированному запросу заинтересованных лиц.
3.6. Управляющая организация обязана принять документацию на многоквартирный дом и уведомить собственников жилых помещений о принятии дома в управление. С момента избрания собственниками и нанимателями многоквартирного дома Управляющая организация несет ответственность за надлежащую техническую эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома в соответствии с установленными требованиями, в том числе правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. После получения уведомления Обслуживающей организацией Управляющая организация письменно извещает об этом собственников жилых помещений путем размещения соответствующих объявлений в местах общего пользования. В извещении указываются дата приемки многоквартирного дома в управление, контактные телефоны и адрес нахождения исполнительного органа Управляющей организации, телефон аварийной службы и иная необходимая информация.
3.7. Обслуживающая организация должна передать Управляющей организации (и в отдел жизнеобеспечения администрации Михайловского муниципального района - копии) следующую документацию:
1) перечень многоквартирных домов, закрепленных за жилищной организацией, передаваемых Управляющей организации;
2) перечень неприватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации;
3) перечень приватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации;
4) перечень нежилых помещений;
5) состав общего имущества многоквартирного дома;
6) базу данных по собственникам и нанимателям помещений для начисления платы за пользование помещением и коммунальные услуги;
7) имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом.
4. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности Михайловского муниципального района
4.1. Управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности поселений, осуществляется управляющей организацией, выбранной на основе открытого конкурса.
4.2. К управляющей организации, претендующей на право управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности поселений, предъявляются требования:
1) наличие специалистов с высшим и средним профессиональным образованием по профилю работ и опытом работы в сфере содержания и ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства не менее 2-х лет;
2) наличие производственной базы, помещений, оборудования, механизмов, инструментов;
3) наличие необходимых трудовых ресурсов по заявленной деятельности;
4) платежеспособность;
5) выполнение обязательств по уплате налогов в бюджеты всех уровней.
4.3. Решение о проведении конкурса на выполнение работ и оказание услуг по обслуживанию, содержанию и эксплуатации объектов жилищного фонда, внутридомового инженерного оборудования и объектов благоустройства, находящихся в муниципальной собственности поселений и порядке его организации принимает специально созданная конкурсная комиссия. При проведении конкурса на право управления муниципальным жилищным фондом должны быть обеспечены условия равного доступа для управляющих организаций любых форм собственности, отвечающих требованиям, предъявляемым к конкурсантам. В целях эффективной организации проведения конкурса привлекается максимальное число участников.
4.4. Для организации и проведения конкурса Управление экономики совместно с отделом по организации жизнеобеспечения:
1) формирует конкурсный участок и документы на него (адресный список и технические характеристики объектов);
2) организует комиссионное обследование и составляет акт технического состояния объектов;
3) разрабатывает график проведения конкурса;
4) публикует извещение о проведении конкурса в средствах массовой информации не менее чем за тридцать дней до проведения конкурса;
5) формирует и предоставляет участникам конкурса конкурсную документацию;
6) устанавливает перечень документов, прилагаемых к заявке, и требования к ее составлению. Выполнение требований к составлению заявки на участие в конкурсе является обязательным для всех его участников.
4.5 Извещение о проведении конкурса должно содержать следующую информацию:
1) время и место проведения конкурса;
2) предмет конкурса (характеристика конкурсного участка);
3) требования к участникам конкурса;
4) порядок и место получения конкурсной документации;
5) порядок, место и сроки подачи заявок на участие в конкурсе;
6) критерии и порядок определения победителя конкурса.
4.6. Конкурсная документация должна содержать следующую основную информацию:
1) сведения о конкурсном участке;
2) инструкцию о подготовке заявок и перечень необходимых документов для участия в конкурсе;
3) требования к участникам, критерии и порядок определения победителя конкурса;
4) требования к заявкам на участие в конкурсе;
5) проект договора, который будет заключен с победителем конкурса;
6) требования к составу технической документации на выполняемые работы, оказываемые услуги, а также к описанию участниками конкурса выполняемых работ, оказываемых услуг;
7) сведения о порядке, месте и сроке подачи заявок на участие в конкурсе;
8) способы разъяснений положений конкурсной документации;
9) место, дату и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе;
10) сроки действия заявок на участие в конкурсе;
11) срок, в течение которого с победителем конкурса будет заключен договор на управление;
12) другие установленные конкурсной комиссией требования.
4.7. Секретарь конкурсной комиссии обязан в письменной форме ответить на любые запросы о разъяснении положений конкурсной документации, полученные до истечения срока подачи заявок, и направить разъяснения в сроки, позволяющие участникам конкурса своевременно подать заявку на участие в конкурсе.
4.8. Срок подачи заявок на участие в конкурсе не может быть более чем 25 дней со дня опубликования извещения.
4.9. Заявка на участие в конкурсе оформляется в письменной форме, представляется в закрытом виде (в запечатанном конверте) в двух экземплярах в установленные конкурсной комиссией сроки и время приема в порядке, предусмотренном в конкурсной документации. На конверте обязательно указывается наименование организации, фамилия, имя, отчество и телефон(ы) лица, ответственного за участие в конкурсе.
4.10. Секретарь конкурсной комиссии регистрирует поданную заявку в специальном журнале с указанием даты и времени ее получения, выдает расписку в получении заявки с указанием даты и времени ее получения.
4.11. В случае, если конкурсной документацией не предусмотрено иное, участник конкурса вправе изменить или отозвать свою заявку на участие в конкурсе до истечения срока подачи заявок на участие в конкурсе. Уведомление об изменении заявки на участие в конкурсе или ее отзыве должно быть направлено секретарю конкурсной комиссии до истечения срока подачи заявок на участие в конкурсе.
4.12. В состав конкурсной комиссии для принятия решений о признании одного из участников победителем конкурса включаются: представитель поселения, по одному представителю УМИиГ, отдела по организации жизнеобеспечения, Управления финансов и Управления экономики администрации Михайловского муниципального района, в заявительном порядке могут быть привлечены к участию эксперты и специалисты, а также не более трех представителей, избранных на собрании (сходе) граждан, проживающих в передаваемом в управление жилищном фонде.
4.13. Персональный состав конкурсной комиссии, ее председатель, заместитель председателя и ответственный секретарь утверждаются главой Михайловского муниципального района.
4.15. Руководство работой конкурсной комиссии осуществляет председатель комиссии, а в его отсутствие - заместитель в соответствии с утвержденным регламентом работы.
4.16. Председателем комиссии назначается один из заместителей главы Михайловского муниципального района.
4.17. В функции ответственного секретаря входит подготовка всей документации, необходимой для проведения конкурса.
4.18. По истечении установленного срока подачи заявок члены конкурсной комиссии в присутствии представителей участников конкурса:
1) вскрывают конверты с заявками на участие в конкурсе;
2) проверяют наличие требуемых сведений и документов в представленных заявках;
3) составляют протокол регистрации участников конкурса, в котором фиксируются поступившие предложения и наличие необходимых сведений;
4) составляют список участников, допущенных к участию в конкурсе, и список участников, заявки которых отклонены, с обоснованием причин (основанием для отказа в участии в конкурсе является отсутствие в заявке требуемых сведений и документов, а также нарушение сроков подачи заявки);
5) изучают поступившие заявки на участие в конкурсе, анализируют и проверяют достоверность содержащихся в них сведений.
4.19. Заседание конкурсной комиссии не является правомочным, если на нем отсутствуют председатель конкурсной комиссии и его заместитель или присутствуют менее двух третей ее членов.
4.20. Основными критериями определения победителя конкурса являются:
1) профессиональные знания и опыт работы в сфере обслуживания, содержания и эксплуатации объектов жилищного фонда, внутридомового инженерного оборудования и объектов благоустройства, находящихся в муниципальной собственности;
2) предлагаемые методы и формы организации работ;
3) стабильность финансового положения участника конкурса за предыдущий период работы (отсутствие задолженности по выплате заработной платы и по платежам в бюджет);
4) стоимость и качество работ (услуг);
5) иные критерии, устанавливаемые конкурсной комиссией дополнительно.
4.21. Результаты работы конкурсной комиссии оформляются в виде протокола конкурса, который подписывается всеми членами конкурсной комиссии в день проведения конкурса.
4.22. Участник конкурса признается победителем в порядке, определяемом регламентом работы конкурсной комиссии, в заявке которого предложены лучшие условия на выполнение работ и оказание услуг по обслуживанию, содержанию и эксплуатации объектов жилищного фонда, внутридомового инженерного оборудования и объектов благоустройства, находящихся в муниципальной собственности. В случае равенства баллов победитель конкурса определяется по результатам дополнительного собеседования.
4.23. Секретарь конкурсной комиссии в течение 3 дней направляет победителю конкурса уведомление в письменной форме о признании его победителем, после чего не позднее чем через 20 дней со дня определения победителя конкурса обязан опубликовать информацию о результатах конкурса - о наименовании победителя, о конкурсном участке.
4.24. Не позднее 20 дней или иного указанного в протоколе проведения конкурса срока после окончания конкурса и оформления протокола отделом жизнеобеспечения и победитель конкурса оформляют договор. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения, либо конкурсная комиссия определяет нового победителя из числа остальных участников конкурса.
4.25. После подписания договора победителю конкурса по акту передается техническая и прочая документация при ее наличии. Подписанный договор дает право победителю конкурса приступить к работе.
5. Контроль за деятельностью управляющих организаций
5.1. Контроль за деятельностью управляющей организации осуществляет зам. главы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и включает в себя:
1) получение администрацией информации о состоянии и содержании жилищного фонда, переданного в управление;
2) оценку качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев;
3) отслеживание целевого использования переданных управляющей организации бюджетных средств.
5.2. Критериями качества работы управляющей организации должны выступать:
1) эффективность мероприятий, подтвержденная конкурсной комиссией;
2) показатели полноты сбора платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги;
3) своевременное осуществление платежей согласно заключенным договорам с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями;
4) наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;
5) осуществление управляющей организацией мер по контролю за качеством и количеством поставляемых подрядными организациями жилищно-коммунальных и прочих услуг;
6) снижение количества жалоб от населения на содержание и обслуживание жилищного фонда;
7) своевременность и регулярность предоставляемой администрации Михайловского муниципального района информации о состоянии и содержании переданного в управление жилищного фонда.
5.3. Администрация Михайловского муниципального района при передаче многоквартирного дома, все помещения в котором находятся в муниципальной собственности, на управление вправе:
1) осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по управлению многоквартирным домом;
2) в пределах своих полномочий и с соблюдением законных прав управляющей организации и граждан посредством уполномоченных органов в любое время проверять ход работы по обслуживанию многоквартирного дома и придомовых территорий, контролировать объем и качество оказания услуг населению, правомерность использования средств граждан и бюджетных средств, регулярно или внепланово проводить обследование санитарного и технического состояния домов и придомовых территорий.
5.4. Управляющая организация получает право на управление жилищным фондом согласно условиям заключенного договора. Управляющая организация несет непосредственную ответственность перед гражданами за обслуживание жилищного фонда, переданного в управление. Управляющая организация выступает самостоятельно в качестве ответчика и истца в суде в соответствии с положениями действующего законодательства.
5.5. Управляющая организация не отвечает по обязательствам администрации и ее уполномоченных органов. Администрация и ее уполномоченные органы не отвечают по обязательствам управляющей организации. Управляющая организация отвечает по своим обязательствам своим собственным имуществом.
5.6. При допущении управляющей организацией в рамках обслуживания жилищного фонда и придомовых территорий отступлений от установленных нормативно-технической документацией параметров, при использовании управляющей организацией средств не по назначению либо при нарушении условий заключенного договора администрация вправе направить управляющей организации требование устранения допущенных недочетов с указанием срока его исполнения, а при невыполнении данного требования - назначить внеочередной конкурс по обслуживаемому муниципальному жилищному фонду, изъять жилищный фонд с последующей его передачей на управление выигравшему конкурс претенденту. Неисполнение, несвоевременное исполнение правомерных требований и назначение внеочередного конкурса являются самостоятельным основанием для расторжения договора, заключенного управляющей организацией.
