<ПИСЬМО> Управления Федерального агентства Роснедвижимости по Приморскому краю от 13.03.2006 № 223
"ОБ ОТНЕСЕНИИ УЧАСТКА К ОСОБО ОХРАНЯЕМЫМ ПРИРОДНЫМ ТЕРРИТОРИЯМ, РАСПОЛОЖЕННЫМ НА ЗЕМЛЯХ ПОСЕЛЕНИЙ"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
--> примечание.
При применении следует учитывать, что документ не носит нормативный характер и является разъяснением по конкретному запросу.
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА
КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ
<ПИСЬМО>
от 13 марта 2006 г. № 223
ОБ ОТНЕСЕНИИ УЧАСТКА К ОСОБО ОХРАНЯЕМЫМ ПРИРОДНЫМ
ТЕРРИТОРИЯМ, РАСПОЛОЖЕННЫМ НА ЗЕМЛЯХ ПОСЕЛЕНИЙ
По определению Арбитражного суда Приморского края о незаконном отказе в приватизации садовых участков садоводческого товарищества поясняем следующее:
Выписка из ДКК № 559 от 07.10.04, выданная садоводческому товариществу, аннулирована. Новая выписка № 31 от 14.02.06 выдана в соответствии с приказом по комитету от 15.12.04 № 24.
В соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ Дежурная кадастровая карта (ДКК), содержащая сведения о местоположении запрашиваемого участка, выдается для принятия решения о предоставлении земельного участка. Форма выписок из ДКК не утверждена; понятие ДКК и состав содержащихся в них сведений оговорены ст. 1, пунктами 1 - 3 ст. 16 ФЗ "О государственном земельном кадастре". К таким сведениям относятся: категории земель, территориальная зона, ограничения и т.д. Под терзоной понимается часть территории, характеризующейся особым правовым режимом использования земельных участков, границы которой определены при зонировании (п. 2 ст. 83, п. 1 ст. 85 ЗК РФ), а также в соответствии с иным отраслевым законодательством (ст. 1 ФЗ о ГЗК). В государственный реестр земель кадастрового района (ГРЗ КР) сведения о терзоне заносятся в соответствии с актом органа власти об утверждении границ терзоны (пункт 6.6.1 приказа Росземкадастра от 15.06.01 № 11/119).
В выписке из ДКК № 31, действующей на настоящий момент, имеется четыре графы для указания территориальных зон: зоны по п. 1 ст. 85 ЗК; зоны особо охраняемых территорий по п. 10 ст. 85 ЗК; иные зоны; экономико-планировочные зоны. Запись о том, что запрошенный участок расположен в границах 2-й зоны округа санитарной охраны курортной зоны г. Владивостока, внесена в графу "Иные зоны". Категория земель указана "земли поселений".
По вопросу об отнесении спорного участка к особо охраняемым природным территориям, расположенным на землях поселений, позиция Территориального отдела № 11 Управления Роснедвижимости по ПК (ранее - Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Владивостока) следующая:
В Территориальный отдел (комитет) не представлялись данные о зонировании земель г. Владивостока и данные кадастра особо охраняемых территорий (далее - ООТ) и связи с отсутствием таковых, тогда как ФЗ о ГЗК (п. 5 ст. 17) требует сведения о терзонах вносить в документы ГЗК на основании данных, полученных от органов, осуществляющих учет данных зон.
Сведения о нахождении участка в границах 2 зоны округа санитарной охраны курортной зоны внесены в ГЗК в соответствии с постановлениями СовМина РСФСР от 06.01.71 № 11 "Об утверждении перечня курортов РСФСР, имеющих республиканское значение" и от 11.10.83 № 458 "Об установлении границ и режима санитарной охраны курортной зоны г. Владивостока на побережье Амурского залива и курорта Вешенский в Ростовской области".
Как следует из Земельного кодекса от 01.07.70, действовавшего с 01.12.70 (то есть в момент принятия постановлений СовМина в 1971 и 1983 годах), Единый государственный земельный фонд делился на 6 категорий, одна из которых называлась "земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов)" (пункт 2 ст. 4), правовому регулированию которой посвящены глава 19 раздела 3, статьи 80 - 96 и 104 ЗК. В составе земель городов (ст. 81) земли, занятые курортами, не выделены. Спорный участок однозначно относился к землям населенных пунктов. По ЗК 1970 года за границами населенных пунктов могла быть такая категория земель, как "земли промышленности, транспорта, курортов, заповедников и иного несельскохозяйственного назначения" (пункт 3 ст. 3), которые регулировались разделом 4 ЗК, а земли курортов - статьями 106 и 107 ЗК. Землями этой категории признавались земли, предоставленные в пользование предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач, в том числе организации курортов, заповедников и т.д. Размеры предоставляемых участков определялись в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами или проектно-технической документацией (части 1 и 2 ст. 106). К землям курортов относились земельные участки, имеющие лечебное значение и благоприятные условия для организации оздоровительных мероприятий, предоставленные в установленном порядке в пользование лечебно-курортным учреждениям (ч. 1 ст. 107). Если даже применить к участкам, на которых расположены курорты на территории городов, нормы статей 106 и 107, то из их текста следует, что территория округов не входила в земли курортов. Исходя из этого планировалась и использовалась территория города в черте округа.
По Земельному кодексу 1991 года земли РСФСР делились на 7 категорий (ст. 4), в том числе на "земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов)" (раздел 4, главы 13 и 14, статьи 70 - 82) и "земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения" (раздел 6, статьи 89 - 93). Спорный участок и по ЗК 1991 года относился к землям населенных пунктов (категория), в ее составе - к землям природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (пункт 4 ст. 71, ст. 78), и только порядок их использования определялся статьей 91 ЗК согласно ч. 1 ст. 78 ЗК. Правовой режим заключался в том, что такие земли подлежали особой охране; для их охраны могли создаваться три зоны с особыми условиями использования; земельные участки во второй и третьей зонах не подлежали изъятию у их правообладателей, но в их пределах вводился особый режим использования земель; участки в границах первой зоны подлежали изъятию. Таким образом, земельные участки в границах второй и третьей зон не ограничивались в обороте.
Исходя из постановления Совмина РСФСР № 458 от 11.10.1983 территория г. Владивостока, в частности, в районе 28 км (станция Весенняя) входит во 2-ю зону округа санитарной охраны, тем не менее по градостроительной документации она запланирована под садоводство и жилую застройку. Земельные участки в других садовых товариществах и ТИЗах, расположенных в границах 2 зоны округа, в основном уже переданы в собственность граждан.
--> примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" имеет номер 33-ФЗ, а не 33.
В принципе, вопрос о возможности предоставления в собственность земельных участков, находящихся в границах 2-й и 3-й зон округа санитарной охраны, является сложным и неоднозначным. Согласно подпункту 1 пункта 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте (т.е. не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами) находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Однако из содержания п. 3 ст. 96 ЗК РФ 2001 года следует, что полностью исключены из оборота только земельные участки, находящиеся в 1-й зоне округа санитарной охраны. Участки, входящие в состав 2-й и 3-й зон, не исключены из оборота, для них даже не установлен режим особой охраны, а лишь ограничено их использование в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях. Ограничение использования согласно п. 3 ст. 2 ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - ФЗ № 33) также состоит в регулировании режима хозяйственной деятельности, а не в ограничении этих земель в обороте. Кроме того, как следует из п. 3 ст. 2 этого же закона, округ не входит в состав земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Комитет полагает, что по смыслу преамбулы ФЗ № 33 к особо охраняемым природным территориям, независимо от категории земель, могут быть отнесены участки, обладающие рядом признаков: а) они должны быть объектами только природного происхождения (участки земли и водной поверхности, где располагаются природные комплексы и объекты, и воздушное пространство над ними); б) должны иметь особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение; в) должны быть изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования; г) для них должен быть установлен режим особой охраны (а не особый режим использования). Земельный участок, в отношении которого выдана выписка из ДКК, даже чисто формально указанными признаками не обладает.
По Земельному кодексу 2001 года состав земель РФ также делится на семь категорий. Впервые вместо категории "земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения" введена категория "земли особо охраняемых территорий и объектов", категория "земли населенных пунктов" стала называться "земли поселений" (ст. 7 ЗК). В свою очередь, в состав земель поселений включены следующие территориальные зоны (п. 1 ст. 85 ЗК РФ):
1) жилые;
2) общественно-деловые;
3) производственные;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;;
5) рекреационные;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иные территориальные зоны.
Из содержания пункта 1 ст. 85 ЗК следует, что такой зоны, как ООТ или ООПТ, нет в перечне зон.
Однако пунктом 10 ст. 85 ЗК РФ оговорено, что в пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 ЗК РФ.
--> примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" имеет номер 26-ФЗ, а не 26, Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" имеет номер 33-ФЗ, а не 33.
Вывод: Все земли, находящиеся в черте МО г. Владивосток, относятся согласно ст. ст. 7, 83 - 85 ЗК РФ 2001 года к категории "земли поселений". Поскольку на сегодняшний день зонирование в г. Владивостоке в соответствии со ст. 85 ЗК РФ не проведено; официальный статус по пункту 10 ст. 85 ЗК спорному участку не присвоен; нормативно-правового акта, которым 2-я и 3-я зоны округа санитарной охраны были бы отнесены к особо охраняемым природным территориям, не принято; земельный участок не исключен из оборота; с учетом требований ЗК, Градостроительного кодекса, ФЗ N№ 26 и 33 спорный участок не может быть отнесен к землям особо охраняемых природных территорий и, следовательно, на него не распространяется подпункт 1 пункта 5 ст. 27 ЗК РФ.
О соотношении границ (территории) курортной зоны и границ (территорий) округа санитарной охраны:
Согласно п. 2 Положения о курортах, утвержденного Постановлением Совмина СССР № 654 от 05.09.1973, территория любого курорта состоит из трех зон:
А) курортной зоны, в которой расположены природные лечебные средства, устройства и сооружения для их использования, санаторно-курортные учреждения, учреждения отдыха и культуры, общественного питания, торговли и бытового обслуживания лиц, прибывающих на курорт (условно первая зона курорта);
Б) зоны, в которой находятся жилые дома, здания, сооружения для постоянно проживающего населения (условно вторая зона курорта);
В) зоны, в которой размещены централизованные хозяйственные и технические службы (п. 2) - (условно третья зона курорта).
То есть, по смыслу Положения 1973 г., под курортной зоной понимается часть конкретного курорта, на которой расположены лечебные ресурсы и сами санаторно-курортные учреждения.
Поскольку границы курортной зоны, утвержденной СовМином РСФСР в 1971 году, неизвестны, не представляется возможным сделать однозначный вывод о том, является ли курортная зона на побережье Амурского залива г. Владивостока частью курорта Садгород либо совокупностью всех санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха, расположенных на побережье Амурского залива, либо она совпадает с границами округа, установленными в 1983 году.
Округ санитарной охраны курорта, в соответствии с п. 15 Положения от 05.09.1973, делится на три зоны.
В первую зону (зону строгого режима) включены, в частности, местности, где расположены месторождения лечебных грязей и прилегающая к полосе моря территория шириной не менее 100 метров.
К второй зоне (зоне ограничений) отнесены, в частности:
а) территория, с которой происходит сток поверхностных и грунтовых вод к месторождению лечебных грязей;
б) естественные хранилища лечебных грязей;
в) территория, на которой расположены санаторно-курортные учреждения, учреждения отдыха и территория, предназначенная для строительства таких учреждений по генплану курорта.
На территории второй зоны запрещается строительство объектов, за исключением указанных в п. 10 Положения (промышленных предприятий и других объектов, непосредственно связанных с удовлетворением нужд лиц, прибывающих на курорт; объектов для нужд местного населения, для нужд санаторно-курортного и жилищно-гражданского строительства).
Третья зона (зона наблюдения) совпадает с границей округа санитарной охраны, охватывает всю область питания и формирования гидроминеральных ресурсов, зеленые насаждения, окружающие курорт. На территории третьей зоны допускаются работы, которые не могут оказывать вредное влияние на природно-лечебные средства и санитарное состояние курорта.
Вывод:
1. Исходя из детального описания состава курорта и округа, полагаем, что неправомерно отождествлять понятия курорта (курортной зоны, лечебно-оздоровительной местности) и округа. По смыслу ФЗ № 33 и № 26 территория курорта (лечебно-оздоровительной местности) и территория округа - не одно и то же с точки зрения размера и режима этих территорий.
Во всяком случае, курорт или местность всегда только часть округа. Следовательно, теоретически ограничены в обороте могут быть только земельные участки, расположенные в границах курорта, что территориально соответствует первой и частично второй зонам округа (в границах курорта). Спорный земельный участок не входит в территорию курорта (санатория) Садгород или иного санатория, так как расположен на ст. Спутник.
2. Полагаем, что ООПТ, независимо от того, в какую категорию земель они входят, должны соответствовать требованиям ФЗ № 33 и быть отнесены к таковым в установленном порядке.
3. ЗК РФ содержит запрет на приватизацию (передачу земель в собственность), но только в отношения государственных заповедников и национальных парков, находящихся в федеральной собственности (п. 6 ст. 95 ЗК РФ) и ограничение в обороте - в отношении первой зоны округа горно-санитарной охраны курортов (п. 3 ст. 96 ЗК РФ).
Таким образом, исходя из определений ООПТ, округа и курорта, к ООПТ может быть отнесена только часть территории округа: вся первая зона и часть второй в границах курорта.
По изложенному, полагаем, что отказ в приватизации земельных участков садоводческого товарищества необоснован, так как 2 зона округа санитарной охраны на территории г. Владивостока не является ООПТ.
