РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Приморского края от 07.03.2003 № А51-15055/0229-372/26
<О ПРИЗНАНИИ ПРАВОМЕРНЫМ ОТКАЗА В ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА>
(Вместе с "ПОСТАНОВЛЕНИЕМ арбитражного суда апелляционной инстанции")
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
--> примечание.
Постановлением ФАС Дальневосточного округа № Ф03-А51/03-1/2193 от 22.09.2003 решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края по данному делу оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 марта 2003 г. № А51-15055/0229-372/26
(извлечение)
Арбитражный суд Приморского края установил:
Рассматривается исковое заявление ООО "Ресничный лес" о признании недействительным отказа в заключении договора аренды земельного участка, прилегающего к зданию по адресу г. Владивосток, Океанский пр-т, 5.
В обоснование заявленных требований истец указал, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного земельного участка, поскольку ранее занимал его на основании договора аренды и являлся добросовестным арендатором. Пояснил, что осуществил благоустройство территории, в том числе озеленение в виде цветника, никаких нареканий со стороны арендодателя в течение срока аренды не поступало. Земельный участок не изъят из оборота, следовательно, администрация г. Владивостока не вправе отказать истцу в заключении договора аренды на новый срок.
Истец занимает нежилое помещение под кафе, расположенное в здании по Океанскому пр-ту, 5, в соответствии с действующим договором аренды, поэтому, по его мнению, он имеет право на использование части прилегающего участка для осуществления деятельности по назначению помещения (общественное питание). Тот факт, что спорный участок не был выложен брусчаткой при проведении работ по благоустройству Океанского проспекта муниципальными службами, истец рассматривает как доказательство того, что участок не является местом общего пользования. Данная территория с 1988 г. использовалась для подвоза продуктов и размещения летнего кафе. Более того, она необходима для использования помещений в здании под кафе по противопожарным и санитарным нормам.
Ответчик Управление муниципальной собственности г. Владивостока иск не признал, полагая, что истец не может принудить ее к заключению договора аренды земельного участка, поскольку ст. 421 ГК РФ провозглашена свобода договора. Администрация г. Владивостока не имеет намерений впредь сдавать спорный земельный участок кому-либо в аренду, т.к. считает нецелесообразным размещение летнего кафе на данной территории, а подвоз продуктов в кафе может производиться беспрепятственно без оформления договора аренды земли. В настоящее время срок действия договора аренды истек, поэтому арендатор обязан возвратить арендованное имущество.
При рассмотрении дела суд установил, что Общество с ограниченной ответственностью "Ресничный лес" на основании договора аренды № 1/481 от 30.06.94, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока на срок с 15.04.94 по 14.04.04, занимает помещение площадью 111,2 кв. м в здании по адресу г. Владивосток, Океанский пр-т, 5 под размещение кафе.
Распоряжением КУМИ г. Владивостока от 04.12.97 № 582 истцу был предоставлен в краткосрочную аренду земельный участок площадью 95 кв. м, прилегающий к кафе, для торговой деятельности. Во исполнение указанного распоряжения оформлен договор аренды № 1/261-3 сроком с 01.12.97 по 30.11.02 на земельный участок для размещения кафе (40 кв. м) и благоустройства и озеленения (55 кв. м).
28.10.02 истец обратился в администрацию г. Владивостока с заявлением о продлении договора аренды сроком на 10 лет на тех же условиях или рассмотреть вопрос о возможности строительства здания в капитальных конструкциях для расширения кафе. Администрация в лице Управления муниципальной собственности г. Владивостока ответила отказом со ссылкой на нецелесообразность размещения временных объектов на гостевых маршрутах города (письмо от 03.12.02 № 7914Д). В отношении ходатайства о рассмотрении вопроса о возможности строительства здания на арендованном земельном участке УМС г. Владивостока письмом от 19.11.02 № 7914Д сообщило, что капитальное строительство здания невозможно в связи с тем, что участок относится к землям общего пользования.
Проанализировав правомерность отказа, изучив материалы дела, заслушав пояснения и доводы сторон, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора может иметь место лишь в случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Таким образом, преимущественное право ООО "Ресничный лес" на заключение договора аренды, о наличии которого заявляет истец, могло бы быть реализовано им в случае продолжения сдачи администрацией г. Владивостока спорного земельного участка в аренду после 30.11.02.
Однако, как видно из материалов дела, истцу отказано в продлении договора аренды на новый срок именно на том основании, что администрация г. Владивостока считает нецелесообразным размещать временные объекты на спорном земельном участке. Об отсутствии у ответчиков намерений сдавать кому-либо данный земельный участок в аренду заявил и их представитель в судебном заседании. Истец не представил каких-либо доказательств того, что местная администрация планирует использовать в дальнейшем земельный участок, прилегающий к кафе по Океанскому пр-ту, 5, для сдачи в аренду иным лицам.
В данном случае не имеет значения факт добросовестного исполнения истцом своих обязанностей по договору аренды № 1/261-3. Невыполнение условий договора аренды по благоустройству территории в соответствии с проектом благоустройства могло бы явиться для арендодателя поводом для досрочного расторжения договора в установленном порядке; но выполнение условий договора не является основанием для понуждения администрации к заключению договора на новый срок ни в силу закона, ни в силу добровольно принятых обязательств.
Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан по окончанию срока аренды возвратить арендованное имущество арендодателю. Данная обязанность закреплена и п. 3.2.3 договора аренды № 1/261-3.
То обстоятельство, что ООО "Ресничный лес" арендует помещения в здании по Океанскому пр-ту, 5, не может детерминировать предоставление спорного участка на новый срок, так как действующее земельное законодательство не связывает использование недвижимого имущества на праве аренды с правом пользования земельным участком. В силу п. 1, 3, 4 ст. 36 Земельного кодекса РФ таким правом обладают лишь граждане и юридические лица, имеющие здания, строения, сооружения, помещения в них на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Более того, в настоящее время при использовании частей одного объекта недвижимости различными субъектами предоставлению подлежит весь земельный участок, находящийся под этим объектом и необходимый для его обслуживания в целом, а не отдельные части прилегающего земельного участка (п. 3, 4, 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 4 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного постановлением Правительства РФ от 02.02.96 № 105).
Ссылка истца на противопожарные и санитарно-эпидемиологические требования как на нормы, предписывающие отводить для объектов общественного питания земельные участки определенных нормативов, в данном случае также несостоятельна.
В соответствии с п. 1 приложения "Противопожарные требования" к СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" установлены минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями различного назначения, а п. 2 указанного приложения-требования возможности проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями; при этом расстояние от края проезда до стены принимается 5 - 8 м для зданий высотой до 10 этажей включительно.
Согласно п. 2.2 СП 2.3.6.1079-01 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья" организации общественного питания могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям. Специальные требования к порядку приема продовольственного сырья и пищевых продуктов регламентированы лишь для объектов общественного питания, расположенных в жилых зданиях. Санитарно-защитная зона для стационарных и временных объектов торговли и общественного питания установлена в размере 50 м (позиция 23 в п. 4.4).
Как следует из п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, п. 2 ст. 22 Градостроительного устава Приморского края (Закон Приморского края от 16.03.01 № 130-КЗ), установление санитарно-защитных зон в системе зонирования территории направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территории от воздействия чрезвычайных ситуаций, предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды, включение этих зон в границы земельного участка, отводимого под соответствующий объект, не предусматривается.
Истец не доказал необходимости предоставления ему земельного участка с целью выполнения указанных требований. Из Эскизного проекта размещения летнего кафе ООО "Ресничный лес", заключения ГЦСЭН по отводу земельного участка под строительство от 02.02.95 № 42 видно, что спорный земельный участок расположен между торцами двух зданий: по Океанскому пр-ту, 5, в котором находится кафе "Ресничный лес", и Онкологическим диспансером. При этом ширина участка составляет 5,5 м от торца кафе, расстояние от участка до здания диспансера составляет 3,5 м, таким образом, ширина проезда между зданиями составляет около 9 м. В судебном заседании представитель истца пояснил, что завоз продуктов производится в кафе беспрепятственно.
В соответствии с п. 4 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования в городских и сельских поселениях, к которым в силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ относятся и проезды, предназначены для удовлетворения общественных интересов населения; порядок их использования определяется органами местного самоуправления.
При таких обстоятельствах суд оставляет исковые требования ООО "Ресничный лес" без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 201 АПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении заявленных ООО "Ресничный лес" требований отказать.
Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
апелляционной инстанции по проверке
законности и обоснованности решений
арбитражного суда, не вступивших
в законную силу
от 19 мая 2003 г. № А51-15055/02 29-372/26
(извлечение)
Арбитражный суд Приморского края рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - ООО "Ресничный лес" на решение Арбитражного суда Приморского края от 07.03.2003 по делу № А51-15055/02 29-372/26.
Общество с ограниченной ответственностью "Ресничный лес" обратилось с иском к администрации г. Владивостока, Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании недействительным отказа в заключении договора аренды земельного участка, прилегающего к зданию, расположенному по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 5.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что преимущественное право истца на заключение договора аренды могло бы быть реализовано им в случае продолжения сдачи администрацией г. Владивостока спорного земельного участка в аренду после 30.11.2002. Однако материалами дела не подтверждается тот факт, что администрация г. Владивостока собирается размещать на спорном земельном участке временные объекты. Сославшись на принцип свободы договора, закрепленный пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Обжалуя решение, истец просит восстановить пропущенный срок на подачу апелляционной жалобы, решение суда отменить как необоснованное.
Определением суда от 31.03.2003 заявителю восстановлен срок на обжалование принятого судебного акта.
В заседании суда апелляционной инстанции истец доводы, изложенные в жалобе, поддержал, указав на то, что при вынесении решения суд неправильно применил нормы материального права, а именно: пункт 1 статьи 241 Гражданского кодекса РФ, пункты 1, 3, 4 статьи 36 Земельного кодекса РФ. По мнению истца, в данном случае должна быть применена статья 445 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая заключение договора в обязательном порядке. Истец считает, что, являясь добросовестным арендатором, он имеет право на продление договора аренды земельного участка.
Возражая на жалобу, ответчик - Управление муниципальной собственности г. Владивостока пояснил, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ с иском о понуждении арендодателя к заключению договора аренды на новый срок арендатор может обратиться в суд только если известно, что арендодатель намерен сдавать данное имущество в аренду в дальнейшем, но иному лицу. Однако доказательств того, что земельный участок предоставлен иным лицам для кафе и зоны благоустройства заявителем не представлено. Также необоснованными считает ответчик и ссылки истца на статью 445 Гражданского кодекса РФ и статью 28 Земельного кодекса РФ. Ответчик просит решение суда оставить без изменения как вынесенное в соответствии с нормами материального и процессуального права, в удовлетворении жалобы истца отказать.
Второй ответчик - администрация г. Владивостока в заседание суда не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил, о месте и времени судебного разбирательства извещен в установленном законом порядке.
Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 268, 269, 270 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, полагает, что оснований для отмены решения суда нет по следующим обстоятельствам.
Как видно из материалов дела, истец на основании договора аренды № 1/481 от 30.06.1994, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока на срок с 15.04.1994 по 14.04.2004, занимает помещение площадью 111,2 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, 5, под размещение кафе.
Распоряжением КУМИ г. Владивостока от 04.12.1997 № 582 истцу был предоставлен в краткосрочную аренду земельный участок площадью 95 кв. м, прилегающий к кафе, для торговой деятельности.
Во исполнение указанного распоряжения сторонами заключен договор аренды № 1/261-3 сроком с 01.12.1997 по 30.11.2002 на земельный участок для размещения кафе (40 кв. м) и благоустройства и озеленения (55 кв. м).
28.10.2002 истец обратился в администрацию г. Владивостока с заявлением о продлении договора аренды сроком на 10 лет на тех же условиях или рассмотреть вопрос о возможности строительства здания в капитальных конструкциях для расширения кафе.
Письмом № 7914Д от 03.12.2002 Администрация г. Владивостока в лице Управления муниципальной собственности г. Владивостока ответила отказом со ссылкой на нецелесообразность размещения временных объектов на гостевых маршрутах города.
В отношении ходатайства о рассмотрении вопроса о возможности строительства здания на арендованном земельном участке УМС г. Владивостока письмом № 7914Д от 19.11.2002 сообщило, что капитальное строительство здания невозможно в связи с тем, что участок относится к землям общего пользования.
Не согласившись с отказом ответчика в заключении договора аренды спорного земельного участка, истец обратился с настоящим иском в суд.
Согласно положениям статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с пунктом 3.2.3 договора № 1/261-3 по истечении срока действия договора арендатор обязан освободить участок и привести его в состояние, пригодное для использования в дальнейшем по целевому назначению, если на новый срок не будет заключен договор аренды.
Из материалов дела видно, что срок действия договора истек 30.11.2002. На новый срок договор не заключался.
Обжалуя отказ в заключении договора аренды на новый срок, истец ссылается на предоставленное ему законом преимущественное право на заключение договора на новый срок и добросовестное исполнение им своих обязанностей арендатора в течение действия договора.
Однако данные обстоятельства не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора в силу следующего.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Из смысла указанных правовых норм следует, что преимущественное право истца на заключение договора аренды могло бы быть им реализовано лишь в случае продолжения сдачи ответчиком спорного земельного участка в аренду после 30.11.2002.
Однако, как видно из письма ответчика № 7914Д от 03.12.2002, истцу отказано в продлении договора аренды на новый срок именно на том основании, что администрация г. Владивостока считает нецелесообразным размещать временные объекты на спорном земельном участке.
Истцом не представлено доказательств того, что ответчик планирует использовать в дальнейшем земельный участок, прилегающий к кафе по Океанскому проспекту, 5, для сдачи в аренду иным лицам.
Также не имеет значения и то обстоятельство, что истец арендует помещения в здании по Океанскому проспекту, 5, поскольку земельное законодательство не связывает использование недвижимого имущества на праве аренды с правом пользования земельным участком. В силу пунктов 1, 3, 4 статьи 36 Земельного кодекса РФ таким правом обладают лишь граждане и юридические лица, имеющие здания, строения, сооружения, помещения в них на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Ссылка истца на противопожарные и санитарно-эпидемиологические требования как на нормы, предписывающие отводить для объектов общественного питания земельные участки определенных нормативов, несостоятельна по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 приложения "Противопожарные требования" к СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" установлены минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями различного назначения, а пунктом 2 указанного приложения-требования возможности проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями, при этом расстояние от края проезда до стены принимается 5 - 8 м для зданий высотой до 10 этажей включительно.
Согласно пункту 2.2 СП 2.3.6.1079-01 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья" организации общественного питания могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям. Специальные требования к порядку приема продовольственного сырья и пищевых продуктов регламентированы лишь для объектов общественного питания, расположенных в жилых зданиях. Санитарно-защитная зона для стационарных и временных объектов торговли и общественного питания установлена в размере 50 м (позиция 23 в пункте 4.4).
Из представленных в материалы дела Эскизного проекта размещения летнего кафе ООО "Ресничный лес", заключения ГЦСЭН по отводу земельного участка под строительство от 02.02.1995 № 42 видно, что спорный земельный участок расположен между торцами двух зданий: по Океанскому проспекту, 5, в котором находится кафе "Ресничный лес", и Онкологическим диспансером. При этом ширина участка составляет 5,5 м от торца кафе, расстояние от участка до здания диспансера составляет 3,5 м, следовательно, ширина проезда между зданиями составляет около 9 м. Представитель истца пояснил суду, что завоз продуктов производится в кафе беспрепятственно.
С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, доводы заявителя апелляционной жалобы признаны судом необоснованными.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 АПК РФ, коллегия
постановила:
Решение от 07.03.2003 по делу № А51-15055/02 29-372/26 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.
