РЕШЕНИЕ Арбитражного суда Приморского края от 06.03.2003 № А51-14366/2002 2-470/37
<О ДОСРОЧНОМ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА>
(Вместе с "ПОСТАНОВЛЕНИЕМ арбитражного суда апелляционной инстанции")
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
--> примечание.
Постановлением ФАС Дальневосточного округа № Ф03-А51/03-1/1887 от 08.08.2003 решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Приморского края по данному делу оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 6 марта 2003 г. Дело № А51-14366/2002 2-470/37
(извлечение)
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока) обратилось с исковым заявлением к предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, М. (далее - предприниматель М.) о расторжении договора № 192 от 30.08.2000, выселении из занимаемого земельного участка площадью 6215 кв. м.
В судебном заседании объявлялся перерыв до 06.03.2003 на 12-45.
Истец заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела для предоставления дополнительных доказательств о санитарном состоянии участка.
Ответчик возражает по заявленному ходатайству.
Суд ходатайство отклонил, так как в материалах дела имеется достаточно документов о санитарном состоянии земельного участка, представленных как истцом, так и ответчиком. Кроме того, в силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, в связи с чем истец, заявляя свои требования, должен был заранее обеспечить их доказательствами.
Истец, настаивая на заявленных требованиях, пояснил, что ответчик занимает земельный участок по договору аренды для размещения автостоянки, торговой зоны и остановочного комплекса (магазин-минимаркет). В нарушение договора ответчик использует земельный участок не по назначению, на земельном участке не обеспечивается санитарная очистка, не оборудована торговая зона. В обоснование заявленных требований истец ссылается на п. 1 ст. 619 ГК РФ.
Ответчик исковые требования не признал, указал, что нарушения являются несущественными и не могут служить основанием для расторжения договора аренды, у истца не возник ущерб в связи с неисполнением условий договора ответчиком. Кроме того, санитарная очистка занимаемого земельного участка производится, торговая зона согласно условиям договора построена и принята в эксплуатацию, иные объекты также размещены на спорном земельном участке согласно условий договора. Ответчик полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд считает, что исковые требования необоснованны и не подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств:
30.08.2000 между администрацией Советского района г. Владивостока (Арендодатель) и предпринимателем М. (Арендатор) был заключен договор краткосрочной аренды земельного участка № 192, согласно п. 1.1 которого ответчику предоставлен в пользование земельный участок площадью 6215 кв. м, в границах, указанных на плане, с правом краткосрочной аренды сроком с 30.08.2000 по 29.08.2003 для размещения автостоянки, торговой зоны и остановочного комплекса (магазин-минимаркет).
Договор № 192 краткосрочной аренды земельного участка в силу ст. ст. 433, 609, 651 ГК РФ был зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с постановлением администрации г. Владивостока от 21.09.2000 № 1749 полномочия по предоставлению и изъятию земельных участков под объекты временного назначения переданы УМС г. Владивостока.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на п. 1 ст. 619 ГК РФ, который предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Как следует из акта проверки земельного участка от 04.10.2002 предпринимателем М. не построен остановочный комплекс с магазином-минимаркетом, акт приемки в эксплуатацию торговой зоны не представлен, не выполняется п. п. 3.2.6, 6.5 договора аренды - неудовлетворительное санитарное состояние территории.
Повторно проверка производилась 05.10.2002, в результате которой составлен акт об использовании земельного участка не по целевому назначению, о неудовлетворительном санитарном состоянии территории.
Проверкой от 27.11.2002 установлено, что остановочный комплекс не возведен, земельный участок используется под размещение торговой зоны, санитарное состояние неудовлетворительное. Аналогичный акт составлен при проверке 20.02.2003.
Суд считает, что перечисленные истцом доказательства не являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды земельного участка с ответчиком в силу следующего:
Во исполнение условий п. 1.1 договора на занимаемом земельном участке предпринимателем М. возведена торговая зона, что не оспаривается истцом и о чем указано в актах проверки.
Центром госсанэпиднадзора г. Владивостока осуществлена приемка в эксплуатацию возведенной торговой зоны - заключение № 657 от 29.10.2001.
В названном заключении содержатся сведения о наличии на территории торговой зоны биотуалетов, площадки под контейнеры для сбора бытовых отходов. Торговая зона была принята без замечаний, в заключении указано, что территория благоустроена и готова к эксплуатации.
При вводе в эксплуатацию 2-й очереди строительства торговой площадки 03.11.2002 оформлено санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии объекта санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.
В целях осуществления контроля за соблюдением санитарного законодательства РФ ГУ "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Владивостоке" проводило проверку территории, используемой предпринимателем М. В результате проверки нарушений не установлено, указано о наличии 3 биотуалетов, санитарное состояние торговой площадки удовлетворительное, оборудована специализированная площадка для складирования и хранения картонной тары.
Для осуществления вывоза твердых бытовых отходов между предпринимателем М. и ООО "Спецавтохозяйство М" заключен договор № 5847-3/2002 от 04.02.2002.
Наличие договора с ООО "Спецавтохозяйство М" свидетельствует о принятии предпринимателем М. всех необходимых мер, направленных на обеспечение содержания земельного участка в удовлетворительном санитарном состоянии.
Перечисленные истцом в дополнительных пояснениях к иску нормативные акты о полномочиях органов местного самоуправления по контролю за использованием земель, относят к полномочиям таких органов контроль за использованием земель на территории муниципального образования по назначению.
Однако, контроль и надзор за соблюдением санитарного состояния возложены законом на специализированные организации. Согласно п. 2 ст. 44 ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" государственный санитарно-эпидемиологический надзор осуществляется органами и учреждениями (должностными лицами) государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации.
Таким образом, соответствующие государственные органы, уполномоченные на осуществление функций по надзору и контролю за санитарным и эпидемиологическим состоянием в городе, не установили каких-либо нарушений в санитарном состоянии используемого ответчиком земельного участка.
Кроме того, в актах проверок, представленных истцом, не указано конкретно в чем выражалось по мнению представителей УМС г. Владивостока неудовлетворительное санитарное состояние земельного участка, в связи с чем данные доводы судом не принимаются.
В договоре от 30.08.2000 не указано, в какие сроки предприниматель М. должен был возвести остановочный комплекс на земельном участке, отсутствие которого на момент рассмотрения спора не может рассматриваться, как нарушение условий договора. Кроме того, как следует из письма предпринимателя М. в адрес главы администрации Советского района, строительство остановочного комплекса затруднено неисполнением со стороны должностных лиц администрации Советского района постановления администрации от 04.10.2000 № 640, обязывающее проконтролировать освобождение территории в зоне предполагаемого строительства от киосков.
Под целевым использованием земельного участка понимается использование участка по его назначению, указанному в договоре и в соответствии с установленным законом режимом.
Истцом не представлены в силу ст. 65 АПК РФ доказательства, свидетельствующие об использовании земельного участка в непредусмотренных договором аренды целях.
Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ необоснованны, поскольку истец до предъявления в суд настоящего иска обращался к ответчику с просьбой устранить нарушения в установленный срок и с предупреждением о возможном расторжении договора, в случае не устранения нарушения (предупреждение от 19.11.2002 № 12/1-2-2725).
Таким образом, судом не установлено нарушений предпринимателем М. в использовании земельного участка не по назначению. В отношении земельного участка требования о соблюдении его целевого назначения в соответствии с условиями договора, а именно - размещения автостоянки, торговой зоны и остановочного комплекса (магазин - минимаркет), не нарушены ответчиком.
Исходя из изложенного, суд считает исковые требования УМС г. Владивостока необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Суд, руководствуясь ст. ст. 167 - 170 АПК РФ,
решил:
В иске отказать.
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
от 16 мая 2003 г. Дело № А51-14366/02 2-470/37
(извлечение)
Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось с иском к предпринимателю без образования юридического лица М. о расторжении договора аренды земельного участка № 192 от 30.08.2000 и выселении его с занимаемой территории площадью 6 215 кв. м.
Решением суда от 06.03.2003 в удовлетворении исковых требований отказано.
Обжалуя решение, УМС г. Владивостока просит его отменить как принятое с нарушением норм материального права, указывая также, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции необоснованно не приняты во внимание акты проверки использования земельного участка, составленные УМС г. Владивостока при проведении проверок и свидетельствующие о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора, в частности отсутствии на участке возведения предусмотренного условиями договора остановочного комплекса (магазина-минимаркета) и несоблюдение санитарного состояния территории.
Представленные ответчиком в подтверждение соблюдения условий договора материалы: акты приемки объектов в эксплуатацию, договора на вывоз мусора и др., как полагает истец, не могут являться достаточными доказательствами удовлетворительного состояния предоставленной по договору территории в целом.
Кроме того, истец указывает на неправомерность вывода суда о преимущественном положении результатов проверок ЦГСЭН относительно актов проверок УМС, поскольку последний, в силу предоставленных ему полномочий вправе осуществлять контроль за соблюдением арендаторами условий заключенных с ними договоров аренды и в необходимых случаях принимать меры для их расторжения (п. 5.5 Положения).
Предприниматель М. считает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению. Решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.
Решение суда проверяется в порядке ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
30.08.2000 между администрацией Советского района г. Владивостока и предпринимателем М. заключен договор № 192 краткосрочной аренды земельного участка, в соответствии с которым администрация (арендодатель) предоставила предпринимателю (арендатор) в пользование на срок с 30.08.2000 по 29.08.2003 земельный участок площадью 6 215 кв. м в границах, указанных на плане, для размещения автостоянки, торговой зоны и остановочного комплекса (магазин-минимаркет), а предприниматель в свою очередь обязался использовать участок в строгом соответствии с целевым назначением и производить оплату в размере 2 460 руб. в месяц в порядке, установленном договором.
Осуществляя проверки использования предоставленного в аренду ПБОЮЛ М. земельного участка, УМС г. Владивостока установлено, что не построен остановочный комплекс с магазином-минимаркетом, о чем составлены акты от 04.10.2002 № 163-з, от 05.10.2002 № 163/1-з, от 27.11.2002 № 186/1-з, от 20.02.2003 № 81-з. В актах УМС г. Владивостока сделан вывод о ненадлежащем исполнении условий договора - п. п. 3.2.6, 6.5: использовании земельного участка не по целевому назначению и неудовлетворительном санитарном состоянии территории.
Полагая, что выявленные нарушения являются нарушением существенных условий заключенного договора аренды от 30.08.2002 № 192, УМС г. Владивостока, в пределах предоставленных постановлением администрации г. Владивостока от 21.09.2000 № 1749 полномочий по предоставлению и изъятию земельных участков под объекты временного назначения, на основании ст. 450, 619 ГК РФ, а также руководствуясь п. 5.3 договора, обратилось с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка № 192 от 30.08.2000 и выселении предпринимателя с занимаемой территории.
Проверив материалы дела, правильность применения норм материального и процессуального права, выслушав доводы жалобы и возражения на нее, коллегия считает решение суда законным и обоснованным исходя из следующего:
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ основанием для досрочного расторжения договора аренды является существенное нарушение условий договора аренды в части пользования имуществом.
Критерии существенности условий договора установлены общей нормой - ст. 450 ГК РФ, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном его нарушении другой, при чем, как следует из части 2 указанной статьи существенным признается только такое нарушение условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
При заключении договора стороны вправе конкретизировать и согласовать все его условия. В договоре от 30.08.2000 № 192 стороны в п. 5.3 предусмотрели возможность досрочного его расторжения по требованию арендодателя при невыполнении п. 3.2.
В качестве оснований для расторжения договора истец ссылается на нарушение ответчиком п. 3.2.1 договора: обязанность арендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением (для размещения автостоянки, торговой зоны, остановочного комплекса) и п. 3.2.6 договора: обеспечивать санитарную очистку территории в зоне санитарной ответственности.
Между тем, из материалов дела следует, что на предоставленном предпринимателю М. по договору аренды № 192 земельном участке возведена торговая зона, около 1150 кв. м площади используется под автостоянку, что не противоречит п. 1.1 договора и не нарушает основного целевого назначения предоставленных территорий - торговая деятельность. При чем, площадка выбрана согласно Акта выбора площадки для размещения объекта временного назначения № 133 от 19.03.2001 в пределах плана предоставленного в пользование земельного участка, торговая зона построена согласно утвержденного проекта и соответствует нормативам, о чем свидетельствует Акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта временного назначения № 176 от 15.05.2001.
Доводы УМС г. Владивостока о несоблюдении арендатором п. 3.2.6 договора, а именно несоблюдения надлежащего санитарного состояния предоставленной территории, что подтверждается актами от 04.10.2002 № 163-з, от 05.10.2002 № 163/1-з, от 27.11.2002 № 186/1-з, от 20.02.2003 № 81-з противоречат имеющимся в деле доказательствам.
Так, в материалы дела представлено заключение Центра госсанэпиднадзора в г. Владивостоке от 29.10.2001 № 657 о принятии торговой зоны в эксплуатацию без замечаний.
03.11.2002 Заключением ГУ Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора г. Владивостока строительство торговой площадки признано соответствующим СП 2.3.6.1066-01 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов".
01.12.2002 Санитарно-эпидемиологическим отделом по надзору за Советским районом ЦГСЭН в г. Владивостоке в результате проверки составлен акт об отсутствии нарушений санитарного законодательства.
Проверяющими органами зафиксирован факт наличия на торговой территории контейнеров для сбора бытовых отходов, вывоз которых осуществляется ООО "Спецавтохозяйство" на основании договора № 5847/2002 от 04.02.2002, заключенного с предпринимателем М.
Указанные документы свидетельствуют о том, что объект построен и введен в эксплуатацию с соблюдением санитарных правил, на территории присутствуют биотуалеты, оборудована специализированная площадка для складирования и хранения картонной тары, для сбора и вывоза мусора на специальной площадке установлены контейнеры, санитарное состояние общей торговой площади удовлетворительное, исходя из чего следует признать обоснованным вывод суда о принятии предпринимателем М. необходимых мер, направленных на обеспечение содержания земельного участка в удовлетворительном санитарном состоянии.
В силу Положения от УМС г. Владивостока (утв. Постановлением администрации г. Владивостока № 1439 от 04.08.2000) на УМС г. Владивостока возложены общие полномочия по контролю за использованием земель на территории муниципального образования по назначению, за соблюдением арендаторами условий заключенных с ними договоров аренды, однако с достоверностью установить соблюдение санитарных нормативов и правил возможно лишь при участии специального органа, на который законом возложены контроль и надзор за соблюдением санитарного состояния, в частности органы и учреждения государственной санитарно-эпидемиологической службы РФ.
Исходя из изложенного, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно отдано предпочтение доказательствам о надлежащем санитарном состоянии территории, представленным ответчиком, коллегия считает необоснованными.
Учитывая, что договором не установлены критерии существенности условий, влекущих досрочное расторжение договора, суд считает, что исходя из ст. 450 ГК РФ, истец должен доказать, что нарушения арендатора повлекли для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд полагает, что истец не доказал причинение ему какого-либо ущерба и не подтвердил иным образом наличие существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, а представленные истцом доказательства не являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды земельного участка с ответчиком.
В части не возведения на предоставленной в аренду территории остановочного комплекса, судом первой инстанции обоснованно указано на отсутствие в договоре от 30.08.2000 конкретных сроков постройки такового, в связи с чем, поскольку на момент рассмотрения спора срок договора не истек, данное обстоятельство не может быть признано нарушением условий договора.
При таких обстоятельствах, коллегия считает, что доказательств нарушения предпринимателем М. существенных условий договора, влекущих возможность его досрочного расторжения по инициативе арендодателя, суду не представлено, исходя из чего суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.
Учитывая изложенное, коллегия считает, что обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, а доводы заявителя не нашли своего объективного подтверждения. Нарушений, влекущих отмену судебного акта (ст. 270 АПК РФ), из материалов дела не усматривается, в силу чего оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение от 06.03.2003 по делу А51-14366/02 2-470/37 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
