<ИНФОРМАЦИЯ> учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края от 2003 года
"ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ЗА 2002 ГОД"
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
УЧРЕЖДЕНИЕ ЮСТИЦИИ
ПО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
НА ТЕРРИТОРИИ ПРИМОРСКОГО КРАЯ
<ИНФОРМАЦИЯ>
2003 год
ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ЗА 2002 ГОД
Судебная практика является одним из важнейших источников формирования правоприменительной практики осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
С этой целью учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края (далее - учреждение юстиции) обобщается судебная практика рассмотрения дел с участием учреждения юстиции в качестве ответчика, третьего лица и заинтересованного лица.
В производстве судебно - правового отдела учреждения юстиции в 2002 году находилось 312 дел (в 2001 году - 282 дела).
За указанный период в учреждение юстиции поступило 232 иска и жалобы (в 2001 году - 218).
Из 312 дел, имеющихся в производстве отдела в 2002 году, 131 дело рассматривалось в Арбитражном суде Приморского края (в 2001 году - 82 дела), 94 дела - в судах общей юрисдикции г. Владивостока (в 2001 году - 108 дел), 84 дела - в судах муниципальных образований Приморского края по местонахождению филиалов учреждения юстиции (в 2001 году - 92 дела), 2 дела - в Арбитражном суде г. Москвы, 1 дело - в Басманном межмуниципальном суде г. Москвы.
Количество вынесенных и вступивших в силу решений судов составляет 196 (в 2001 г. - 145), из которых 9 принято не в пользу учреждения юстиции, что составляет 4,6% от общего количества вынесенных решений (в 2001 г. - 4,8%, в 2000 г. - 8,6%).
Классификация судебных дел в зависимости от предмета спора:
1. о признании сделки недействительной - 75 дел - 24% (2001 г. - 72 дела - 25,5%; 2000 г. - 23 дела - 13,5%);
2. о признании государственной регистрации недействительной - 56 дел - 18% (2001 г. - 55 дел - 19,5%; 2000 г. - 21 дело - 22,9%);
3. жалобы на действия государственного органа, регистратора - 16 дел - 5,1% (2001 г. - 26 дел - 9,2%; 2000 г. - 15 дел - 8,8%);
4. обжалование отказа в государственной регистрации - 33 дела - 10,6% (2001 г. - 17 дел - 6%; 2000 г. - 21 дело - 12,4%);
5. о признании права - 40 дел - 12,8% (2001 г. - 28 дел - 9,9%; 2000 г. - 32 дела - 18,8%);
6. о признании недействительным зарегистрированного права - 16 дел - 5,1% (2001 г. - 2 дела - 0,7%; 2000 г. - не заявлялись);
7. о признании сделки заключенной (регистрации сделки) и о регистрации перехода права собственности при уклонении одной стороны договора от регистрации сделки либо перехода права - 23 дела - 7,4%;
8. иные - 53 дела - 17%
(2001 г. - 82 дела - 29%; 2000 г. - 28 дел - 16,5%), среди которых можно выделить следующие дела:
- об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
- о расторжении договора;
- об освобождении имущества от ареста;
- о признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
- о признании недействительным свидетельства о праве на наследство;
- о включении имущества в наследственную массу;
- об обжаловании действий судебного пристава-исполнителя;
- об установлении юридического факта;
- о признании недействительными торгов;
- о признании недействительными учредительных документов.
Приведенный анализ позволяет определить основные причины, в силу которых судами продолжают признаваться законными исковые требования заявителей к учреждению юстиции по делам, связанным с проведением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их числу относятся:
1. неправильное применение судебными органами норм процессуального права.
Судами не всегда правильно определяется процессуальное положение учреждения юстиции, которое в одних случаях привлекается в качестве ответчика, третьего лица, в других случаях, напротив, учреждение юстиции к судебному разбирательству не привлекается, хотя именно на него впоследствии возлагается исполнение решения суда. В результате неправильного определения судом процессуального положения, а также полномочий учреждения юстиции создаются препятствия для исполнения судебных решений, а также нарушаются непосредственно интересы самого учреждения.
Руководствуясь тем, что решение суда будет трудно исполнимо при удовлетворении заявленных исковых требований, суды возлагают на учреждение юстиции обязанность по проведению регистрационных действий, тогда как исковые требования к учреждению юстиции не заявлялись и к участию в процессе учреждение юстиции не привлекалось.
К участию в деле достаточно часто судами общей юрисдикции в муниципальных образованиях Приморского края привлекаются обособленные подразделения учреждения юстиции (филиалы), в то время как они не являются юридическими лицами и не обладают гражданской процессуальной правоспособностью.
Имеют место случаи, когда вынесенные судебные акты невозможно истолковать однозначно. В связи с этим, учреждение юстиции вынуждено обращаться в судебные органы с запросами о порядке их исполнения.
2. нарушения требований законодательства, допускаемые органами, которые оформляют (удостоверяют) документы, представляемые на регистрацию (нотариусами, органами государственной власти и местного самоуправления);
3. недобросовестные действия заявителей;
4. ошибки, допускаемые при осуществлении государственной регистрации учреждением юстиции.
I. Дела о признании сделки недействительной
1. Суд, установив, что сделка не заключена, отказал в исковых требованиях о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Так, ОАО обратилось в суд с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды нежилых помещений, а также о признании недействительным и не порождающим правовых последствий свидетельства о государственной регистрации указанного договора в связи с тем, что сделка является недействительной (ничтожной), так как заключена от имени ОАО неуполномоченным лицом. Приказ о назначении исполняющего обязанности руководителя акционерного общества подписан генеральным директором, который ранее даты подписания приказа был назначен на государственную службу, в связи с чем не имел права осуществлять организационно - распорядительную деятельность по управлению коммерческой организацией. Кроме того, согласно протоколу заседания совета директоров ОАО исполняющим обязанности генерального директора акционерного общества было назначено другое лицо.
Суд отказал истцу в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды, указав в мотивировочной части решения, что, поскольку со стороны истца договор аренды подписан неуполномоченным лицом, то в силу ст. ст. 160, 432 ГК РФ суд признает указанный договор незаключенным и не порождающим правовых последствий.
В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. При этом договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора в требуемой форме. Поскольку договор аренды подписан со стороны истца неуполномоченным лицом, суд признает указанный договор незаключенным и не порождающим правовых последствий. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания сделки недействительной.
В части признания недействительным и не порождающим правовых последствий свидетельства о государственной регистрации договора аренды иск арбитражному суду неподведомственен, поскольку не входит в перечень дел, определенных главой 4 АПК РФ, в связи с чем на основании п. 1 ст. 150 АПК РФ производство по делу в этой части судом прекращено.
2. Установив заключение договора в нарушение ст. ст. 28, 37 ГК РФ, суд признал договор купли-продажи квартиры недействительным (ничтожным).
Так, по исковому заявлению К. суд вынес решение о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между продавцами - Р.И. (отец), Р.Б. (мать) и покупателем - Р.Н. (дочь). Согласно договору интересы несовершеннолетней Р.Н. представляла специалист Первореченского отдела комитета по общему и профессиональному образованию администрации города.
Согласно мотивировочной части решения в соответствии со ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Поскольку Р.И. и Р.Б. являются родителями несовершеннолетней Р.Н., то волю на заключение договора со стороны дочери должны были выразить они. Тем самым в данном случае не было согласования воли двух сторон, как того требует ст. 154 ГК РФ.
Для совершения платежа по данной сделке требовалась воля Р.Н., которую она не могла выразить ввиду своего малолетства, она не являлась распорядителем денежных средств и не имела самостоятельного дохода. В судебном заседании родители не смогли пояснить производилась ли оплата по договору и куда были потрачены деньги.
Родители не имели права заключать договор купли-продажи со своей несовершеннолетней дочерью, поскольку согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ, применяющийся и к законным представителям, в том числе и к родителям, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным.
При рассмотрении дела было установлено, что сделка совершена ответчиками-родителями лишь для сокрытия имущества от ареста и уклонения от выполнения решения суда, поэтому является мнимой, что в силу ст. 170 ГК РФ свидетельствует о ее ничтожности.
II. Дела о признании государственной регистрации
недействительной
Согласно статистическим данным за 2001 и 2002 годы данная категория дел занимает второе место по количеству заявленных исков.
При предъявлении исков о признании недействительными документов, послуживших основанием для государственной регистрации, в том числе и сделок, заявители часто обращаются и с требованием о признании недействительной государственной регистрации, то есть эти требования, как правило, являются дополнительными. При этом учреждение юстиции привлекается в качестве ответчика. Реже в суд обращаются с самостоятельным исковым требованием - о признании недействительной государственной регистрации.
Ранее Арбитражный суд Приморского края выносил решения только об удовлетворении данных исковых требований (Обзор судебной практики за 2001 год). Учреждение юстиции в пояснениях доводило до суда и истцов свое мнение о неправомерности обращения с такими требованиями, так как достаточно признать недействительным основание государственной регистрации и в необходимых случаях применить последствия недействительности сделки либо признать недействительным зарегистрированное право (ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). По нескольким делам истцы уточняли предмет иска и изменяли требование о признании недействительной государственной регистрации права на требование о признании недействительным зарегистрированного права.
1. В 2002 году арбитражный суд вынес по нескольким делам решения об отказе в исковых требованиях о признании недействительной государственной регистрации.
1.1. Так, ООО обратилось в суд с исковым заявлением о признании недействительной государственной регистрации права собственности предпринимателя без образования юридического лица О. на здание в связи с тем, что права общества с ограниченной ответственностью на законное владение и распоряжение имуществом нарушены.
Право собственности О. было зарегистрировано учреждением юстиции на основании постановления мэра города о передаче земельного участка в аренду, акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, зарегистрированного ГАСН и иных документов.
Одновременно с данным делом в производстве суда находилось дело по иску ООО к О., инспекции архитектурно - строительного надзора о признании недействительной регистрации инспекцией акта приемки и ввода в эксплуатацию и о выселении предпринимателя из здания. В связи с тем, что спор по признанию такого акта недействительным не подлежит рассмотрению в суде, производство по делу было прекращено.
Суд отказал ООО в удовлетворении исковых требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности О. в связи с тем, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своих прав. Согласно решению в соответствии со ст. 2 ФЗ о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации. Согласно ст. ст. 17, 25 ФЗ о регистрации документы, представленные О. для государственной регистрации права, соответствовали требованиям закона и не были признаны недействительными, в связи с чем, на момент оспариваемой регистрации, учреждение юстиции не имело правовых оснований для отказа в регистрации права собственности.
1.2. В другом случае суд отказал в признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности.
Так, ОАО обратилось с иском к учреждению юстиции, ООО о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований ОАО. При этом суд указал, ООО приобрело нежилые помещения на основании протокола о результатах аукциона, проведенного Фондом имущества Приморского края.
Ранее, решением арбитражного суда, проведенные торги и протокол признаны недействительными. ОАО не относится к кругу лиц, чья имущественная сфера вследствие применения реституции будет непосредственно восстановлена, так как реституция восстанавливает первоначальное имущественное положение сторон сделки, а не иных лиц. ОАО не являлось стороной по сделке между Фондом имущества и ООО. При этом признание недействительной государственной регистрации перехода права не является двусторонней реституцией, так как в результате такого признания стороны не будут возвращены в первоначальное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки.
Кроме того, суд указал, что действующее законодательство не предусматривает возможности обращения в суд с исками о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности. В силу ст. 2 ФЗ о регистрации зарегистрированное право может быть обжаловано в судебном порядке. В соответствии с п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2 ФЗ о регистрации в суд могут быть обжалованы также отказ в государственной регистрации или уклонение от регистрации.
1.3. По другому делу, государственное учреждение здравоохранения обратилось с иском к администрации города, управлению муниципальной собственности, ООО (учреждение юстиции было привлечено в качестве 3-го лица) о признании недействительными постановления главы администрации о внесении изменений в ранее изданное постановление об исключении нежилых помещений из реестра муниципальной собственности, распоряжения о заключении дополнительного соглашения к договору аренды между управлением муниципальной собственности и ООО и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
Арбитражный суд прекратил производство по делу в части признания недействительным распоряжения, а в остальной части иска отказал.
Апелляционная инстанция решение изменила, признала недействительным постановление главы администрации города, а в части исковых требований о признании недействительной государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды отказала. Согласно мотивировочной части постановления апелляционной инстанции данное требование удовлетворению не подлежит, поскольку само дополнительное соглашение не признано недействительным в установленном законом порядке, следовательно оснований для признания недействительной государственной регистрации дополнительного соглашения не имеется.
1.4. По иску М. суд отказал в исковых требованиях о признании недействительной государственной регистрации права, так как государственная регистрация была проведена на основании решения суда.
М. обратился в суд с иском к учреждению юстиции о признании недействительной регистрации права собственности Т. на комнату в коммунальной квартире.
Учреждением юстиции была произведена государственная регистрация договора купли-продажи, заключенного между С., У. (продавцы) и Т. (покупатель), и перехода права собственности к Т. на комнату в коммунальной квартире.
Ранее М. обращался в суд с иском о признании договора купли - продажи недействительным и переводе на него прав и обязанностей покупателя. Решением суда удовлетворены исковые требования М. в части перевода прав и обязанностей покупателя и на его основании учреждение юстиции прекратило право Т. и осуществило регистрацию права собственности М. на спорную комнату. Президиум Приморского краевого суда отменил решение суда, направив дело на новое рассмотрение. Суд при новом рассмотрении дела отказал М. в удовлетворении исковых требований. Данное дело было включено в обзор судебной практики за 2001 год (п. 5 раздела V. Дела о признании прав на недвижимое имущество).
На основании вышеуказанного решения суда, вступившего в законную силу, учреждение юстиции прекратило право собственности М. и осуществило регистрацию права собственности Т. на спорную комнату.
После этого М. обратился в суд с иском о признании недействительной государственной регистрации права собственности Т. на спорную квартиру на основании того, что при продаже спорного жилого помещения в нарушение ст. 250 ГК РФ, определяющей преимущественное право покупки, не был извещен участник долевой собственности - муниципальный орган.
На момент заключения договора купли-продажи М. не являлся собственником двух других комнат в спорной коммунальной квартире, а проживал в них по договору социального найма. Собственником данных комнат на момент заключения договора купли-продажи являлось муниципальное образование. Государственная регистрация права собственности М. на эти комнаты проведена позже на основании договора на передачу комнат в коммунальной квартире в собственность граждан.
Суд отказал истцу в исковых требованиях, так как государственная регистрация права собственности Т. была произведена в соответствии с требованиями закона и во исполнение решения суда, которое обязательно к исполнению.
Судебная коллегия Приморского краевого суда оставила решение суда в силе, а кассационную жалобу М. без удовлетворения.
2. Суды не только отказывают в удовлетворении исковых требований о признании государственной регистрации недействительной, но и прекращают производство по делу в части признания недействительной государственной регистрации.
Так, ООО обратилось к администрации города, учреждению юстиции, ООО с иском о признании недействительными договора аренды земельного участка и государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Договор аренды земельного участка был признан судом недействительным.
Суд прекратил производство по делу в части исковых требований о признании недействительной государственной регистрации "права аренды" ООО на земельный участок в связи с тем, что данное требование не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, производство по делу в этой части подлежит прекращению в силу п. 1 ст. 150 АПК РФ. Сославшись на ст. 2 ФЗ о регистрации, суд указал, что по смыслу названной статьи в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не сама государственная регистрация.
3. Однако суды зачастую удовлетворяют исковые требования о признании недействительной государственной регистрации.
Так, ООО обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО, АООТ, учреждению юстиции с требованиями:
- о признании недействительной регистрации права собственности за АООТ на помещения первого этажа и подвала здания;
- о признании недействительными договора купли-продажи помещений первого этажа, заключенного между АООТ - продавец и ЗАО - покупатель, и государственной регистрации перехода права собственности к ЗАО;
- о признании недействительными договора аренды помещений подвала здания, заключенного между АООТ и ЗАО, и его государственной регистрации;
- о применении последствий недействительности сделок путем обязания ЗАО освободить помещения.
Судом были удовлетворены исковые требования ООО в части:
1) признания недействительной государственной регистрации права собственности за АООТ. Суд указал при этом, что план приватизации и акты оценки имущества АООТ не могут являться документами, подтверждающими права собственности АООТ на спорные объекты, а, следовательно, и надлежащим основанием в соответствии со ст. 17 ФЗ о регистрации для государственной регистрации права собственности АООТ, поскольку в учреждение юстиции не были представлены документы о долевом участии ООО в строительстве (реконструкции) спорного здания.
Однако суд не учел того факта, что на момент вынесения решения право собственности АООТ на помещения первого этажа уже было прекращено, то есть отсутствовал предмет спора.
2) признания недействительными договора купли-продажи, договора аренды между АООТ и ЗАО, так как данные договоры недействительны в силу их ничтожности вследствие того, что АООТ не обладал правомочиями собственника по распоряжению спорным объектом. Одновременно с этим суд признал недействительной государственную регистрацию перехода права собственности к ЗАО и государственную регистрацию договора аренды.
Суд отказал истцу в применении последствий недействительности сделок, указав, что требования истца представляют собой применение последствий в виде односторонней реституции, что не представляется возможным в данном случае и приведет к нарушению имущественных прав ответчика - ЗАО.
Учреждение юстиции не согласилось с вынесенным решением суда и направило апелляционную жалобу, указав, что:
1) закон не предусматривает возможности признания регистрации недействительной, государственная регистрация не отделима от зарегистрированного права;
2) решение суда противоречиво по своей сути, так как суд, отказав в применении последствий недействительности сделок истцу, но, признав недействительной государственную регистрацию, фактически применил последствия недействительности сделки - договора купли-продажи, лишив ЗАО права собственности на помещения первого этажа здания без возврата денежной суммы.
Апелляционная инстанция отказала учреждению юстиции в удовлетворении жалобы.
На момент подготовки настоящего обзора учреждение юстиции направило кассационную жалобу в ФАС ДВО с просьбой отменить решение и постановление апелляционной инстанции арбитражного суда.
4. При рассмотрении исков о признании недействительной государственной регистрации права суды применяют исковую давность по заявлению стороны в споре.
Так, арбитражный суд отказал государственному учреждению в исковых требованиях о признании недействительной государственной регистрации права собственности потребительского союза на нежилые помещения, расположенные в жилом доме и занимаемые почтовым отделением. Согласно решению суда в соответствии со ст. 125 ГК РФ истец не является органом, уполномоченным представлять интересы государства, а из представленной выписке спорные нежилые помещения не значатся в реестре государственной собственности. Кроме того, суд применил исковую давность, так как ответчик заявил в судебном заседании о пропуске срока исковой давности, предусмотренной ст. 196 ГК РФ, так как с 1997 года истец знал о том, что право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано за потребительским союзом. В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Апелляционная инстанция арбитражного суда оставила решение без изменения, а апелляционную жалобу истца без удовлетворения.
III. Дела о признании недействительным
зарегистрированного права
Данная категория дел тесно связана с делами о признании недействительной государственной регистрации (раздел II). Количество дел с данными исковыми требованиями возросло по сравнению с 2001 годом (Обзор судебной практики за 2001 год) в связи с обращением заявителей в суд с такими первоначальными исковыми требованиями либо заявители в процессе рассмотрения дел уточняли свои исковые требования.
1. Часто заявители, признавая недействительным зарегистрированное учреждением юстиции право на объект недвижимого имущества в соответствии со ст. 2 ФЗ о регистрации, не затрагивают вопрос о регистрации права на данный объект, которая была проведена органами БТИ до введения в действие ФЗ о регистрации. Заявители считают, что, если ФЗ о регистрации предусматривает обжалование в судебном порядке зарегистрированного права, то достаточно оспорить только право, зарегистрированное учреждением юстиции, не затрагивая вопрос о ранее проведенной регистрации.
Учреждение юстиции считает данный подход формальным. И вновь возникает вопрос о пределах правовой экспертизы (см. раздел III обзора судебной практики за 2000 год и раздел II обзора судебной практики за 2001 год).
Так, арбитражный суд удовлетворил исковые требования государственного учреждения к учреждению юстиции и ООО "Л." о признании недействительным зарегистрированного учреждением юстиции права (первоначальные исковые требования - о признании недействительной государственной регистрации) собственности ООО "Л." на нежилые помещения.
Согласно решению суда спорные помещения, занимаемые предприятием связи (узел связи), относятся исключительно к федеральной собственности (приложение № 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 21.12.91 № 3020-1, ст. 2 ФЗ "О почтовой связи"); неправомерно приватизированы в составе муниципального имущества МП "Т.", поэтому в данной части сделка приватизации муниципального предприятия в силу ст. 168 ГК РФ и п. 4 ст. 42 действующего ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" является ничтожной; в связи с этим ничтожны и сделки по передаче здания в уставный капитал ООО "Я." и ООО "Л."; при рассмотрении документов заявителя учреждение юстиции должно было установить, что лицо, первоначально распорядившееся объектом недвижимости, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.
При этом суд не указал в решении мотивы, по которым отверг довод учреждения юстиции о том, что государственная регистрация права собственности ООО "Л." произведена в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ о регистрации (ранее возникшее право) на основании протокола собрания учредителей ООО "Я." от 20.02.1997 о внесении вклада в уставный капитал ООО "Л.", регистрационного удостоверения Арсеньевского БТИ о регистрации права частной собственности на спорный объект за ООО "Л." от 26.03.1997, а также других необходимых документов.
Ни один документ не свидетельствовал о том, что в помещении находится почтовое отделение.
Кроме того, к участию в деле не были привлечены заинтересованные лица - АООТ "Т." (правопреемник муниципального предприятия), ООО "Я." и ООО "Л.", что является основанием для отмены решения (п. 4 ст. 270 АПК РФ, действующего с 01.09.2002).
Учреждение юстиции, не согласившись с решением суда, обратилось с апелляционной жалобой.
Апелляционная инстанция арбитражного суда жалобу удовлетворила, решение суда отменила и отказала истцу в удовлетворении исковых требований.
Согласно постановлению апелляционной инстанции права, возникшие на недвижимое имущество до момента вступления в силу ФЗ о регистрации (31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, а регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 ФЗ о регистрации). Из смысла ст. 6 ФЗ о регистрации следует, что в данном случае государственная регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, так как право возникло до введения в действие ФЗ о регистрации и признается юридически действительным независимо от его государственной регистрации учреждением юстиции. Доводы истца о ничтожности сделки приватизации не приняты апелляционной инстанцией, так как применение последствий недействительности ничтожной сделки не является предметом данного спора. Суд первой инстанции, давая оценку сделке приватизации и последующим сделкам, совершенным в отношении спорного объекта, вышел за пределы заявленных исковых требований. У учреждения юстиции не было оснований для уклонения либо отказа в государственной регистрации права собственности, возникшего до вступления в силу ФЗ о регистрации и зарегистрированного в установленном порядке. При этом факт государственной регистрации права в силу ст. 2 ФЗ о регистрации не является препятствием для оспаривания в судебном порядке материального права и правоустанавливающих документов.
2. В другом случае, признавая недействительным зарегистрированное учреждением юстиции право собственности, истец сослался на нарушение ст. 17 ФЗ о регистрации, так как в представленных на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества документах отсутствуют сведения о данном объекте.
Так, Комитет по управлению государственным имуществом обратился в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции и ОАО о признании недействительным зарегистрированного права ОАО на два здания, расположенные на о. Рейнеке, так как в представленных на государственную регистрацию документах (план приватизации и акты оценки) не содержатся сведения о включении зданий (дома щитовые) в состав и стоимость имущества АО; в соответствии с Указом Президента РФ от 10.01.1993 № 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" здания относятся к федеральной собственности.
Учреждение юстиции осуществило государственную регистрацию права собственности ОАО на два здания, расположенные на о. Рейнеке, на основании плана приватизации ПО и актов оценки стоимости имущества, утвержденных постановлением краевого комитета. Заявителем были представлены и другие необходимые документы, в том числе технические паспорта на здания, справка БТИ, инвентарная карточка учета основных средств № 23, справка о балансовой стоимости спорных объектов недвижимости. Согласно актам оценки имущества ПО значатся дома щитовые 1988 года постройки с указанием восстановительной и остаточной стоимости (раздел: г. Владивосток, База снабжения). По данным технических паспортов спорные здания 1988 года постройки имеют щитовые стены. Согласно инвентарной карточке спорные здания с щитовыми стенами введены в эксплуатацию в 1988 году и предназначены для базы отдыха на о. Рейнеке. Таким образом, государственная регистрация права собственности была проведена не только на основании плана приватизации и актов оценки, но и других документов, свидетельствующих о том, что именно спорные щитовые дома были включены в уставной капитал акционерного общества.
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования и указал, что представленные на государственную регистрацию документы не содержат сведений о зданиях. Так, в акте оценки действительно значатся дома щитовые 1988 года постройки без указания их количества, однако они в акте оценки отнесены к базе снабжения (филиал акционерного общества), расположенной в здании по ул. Калинина в г. Владивостоке, а не на о. Рейнеке. В актах оценки стоимости зданий и сооружений и стоимости незавершенного строительства в разделе о. Рейнеке база отдыха (щитовые дома) не значится. Кроме того, суд указал о том, что спорные объекты не подлежат приватизации согласно Указу Президента РФ от 10.01.1993 № 8. Государственная регистрация права проведена в нарушение ст. 17 ФЗ о регистрации при отсутствии законных оснований для регистрации.
При этом суд не принял во внимание ссылку учреждения юстиции на недоказанность истцом своего права на спорные объекты и в связи с этим права на обращение в суд.
Федеральный Арбитражный Суд Дальневосточного округа отменил решение суда и передал дело на новое рассмотрение, указав, что в решении суда не указано, к какой категории объектов суд отнес спорные здания, в связи с чем они признаны судом не подлежащими приватизации; при новом рассмотрении дела необходимо проверить довод ответчика о том, что другого аналогичного имущества (щитовых домов) у ПО не было.
При новом рассмотрении дела арбитражный суд отказал истцу в исковых требованиях, приняв доводы учреждения юстиции и ОАО. Согласно решению истец не представил документального подтверждения тому, что на ул. Калинина имеются другие щитовые дома, которые и были включены в акт оценки. Государственная регистрация права собственности в данном случае носит правоподтверждающий характер, поскольку право ОАО возникло на основании плана приватизации, который не оспорен в части включения в уставной капитал спорных зданий. Учреждением юстиции было правомерно установлено отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации права в соответствии со ст. 20 ФЗ о регистрации.
3. Часто, оспаривая зарегистрированное право, истцы ссылаются в основание исковых требований на незаконность актов органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Так, МП обратилось с исковым заявлением к учреждению юстиции, ЗАО, Управлению муниципальной собственности города (ранее - КУМИ) о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО на несколько объектов недвижимого имущества - здания, обосновывая исковые требования следующим.
Учрежденное в 1992 году МП было наделено имуществом на праве хозяйственного ведения.
Распоряжением КУМИ в 1999 году было предписано основные средства с баланса МП передать в КУМИ.
Последующим распоряжением спорные объекты были переданы в хозяйственное ведение МУП, а впоследствии были переданы МУП в качестве вклада в уставный капитал ЗАО.
Спорное имущество было внесено МУП в качестве вклада в уставной капитал ЗАО в нарушение действующего законодательства РФ, так как, во-первых, имущество находилось у истца на праве хозяйственного ведения, во-вторых, отсутствовало согласие собственника (в лице КУМИ) на внесение МУП спорного имущества в уставный капитал акционерного общества.
Учреждение юстиции зарегистрировало право хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимости МУП, а впоследствии - право собственности ЗАО.
Учреждение юстиции требование истца не признало, ссылаясь на то, что для регистрации права собственности на объекты недвижимости ЗАО представил все необходимые документы в соответствии с ФЗ о регистрации. Учредительные документы ЗАО не были обжалованы; постановление администрации города, которым МУП предписано выступить учредителем ЗАО, решение отдела регистрации предприятий администрации о регистрации ЗАО, распоряжение КУМИ, которым определен имущественный вклад в уставный капитал ЗАО в виде спорных объектов недвижимости на момент государственной регистрации прав никем не были оспорены, сведения о наличии ограничений (обременений) отсутствовали.
Производство по данному делу приостанавливалось арбитражным судом до рассмотрения иска МП о признании недействительным решения отдела регистрации администрации г. Владивостока о регистрации ЗАО, принятия решения по делу и вступления его в законную силу.
Арбитражный суд признал недействительным вышеуказанное решение о государственной регистрации ЗАО, указав, что решением арбитражного суда по другому делу признаны недействительными распоряжения КУМИ об изъятии спорного имущества из хозяйственного ведения истца, следовательно, у МУП не возникло право хозяйственного ведения на это имущество. Поэтому формирование уставного капитала ЗАО произведено учредителями с нарушением требований ст. 13 ФЗ "Об акционерных обществах" и законных прав и интересов МП.
Арбитражный суд, возобновив дело о признании недействительным зарегистрированного права ЗАО, удовлетворил исковые требования по следующим основаниям.
Согласно ст. 113 ГК РФ имущество муниципального предприятия находится в муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Собственник имущества закрепил имущество за МП на праве хозяйственного ведения.
В соответствии со ст. 295 ГК РФ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определяет предмет и цели его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность изъятия собственником у предприятия закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения имущества без ликвидации или реорганизации предприятия.
У МУП, который получил спорное имущество в соответствии с распоряжением КУМИ, признанного судом недействительным, не возникло право хозяйственного ведения на это имущество. Поэтому данное предприятие и не могло внести имущество в уставной капитал акционерного общества.
Согласно ст. 20 ФЗ о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания.
На день рассмотрения спора ненормативные акты органа местного самоуправления о предоставлении ЗАО прав на спорные объекты признаны судом недействительными.
В соответствии со ст. 2 ФЗ о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.
Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда решение оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ЗАО без удовлетворения.
IV. Дела о признании недействительным свидетельства
о государственной регистрации
К сожалению, до настоящего времени сохранилась тенденция вынесения судами общей юрисдикции решений о признании недействительными свидетельств о государственной регистрации прав (раздел IV Обзора судебной практики за 2001 год).
В 2002 году по нескольким делам были вынесены решения о признании свидетельств о государственной регистрации прав утратившими силу.
Так, по заявлению К. о разделе общего имущества супругов суд вынес определение об утверждении мирового соглашения, по которому право собственности на весь жилой дом признано за И., а также признал утратившими силу свидетельство о государственной регистрации 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом К. и свидетельство о государственной регистрации 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом И.
Однако, в соответствии со ст. 2 ФЗ о регистрации государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Орган, осуществивший государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязан удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве - свидетельства по ходатайству правообладателя (п. 3 ст. 131 ГК РФ, ст. 14 Закона о регистрации). То есть, выдача свидетельства носит заявительный характер и в случае, если заявитель не желает получать свидетельство о государственной регистрации, оно не выдается.
Свидетельство является документом, лишь подтверждающим произведенную регистрацию. Поэтому признание свидетельства о государственной регистрации права недействительным либо утратившим силу не влечет недействительности самой государственной регистрации права, следовательно - не порождает юридически значимых последствий.
На основании изложенного определение суда только об утверждении мирового соглашения в приведенном выше примере является достаточным основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении 1/2 доли в праве общей долевой собственности К. и государственной регистрации права собственности на весь жилой дом И. при обращении заинтересованного лица в учреждение юстиции. Нет никаких правовых оснований для признания свидетельства о государственной регистрации недействительным или утратившим силу.
V. Дела о признании прав на недвижимое имущество
Защита гражданских прав осуществляется, кроме иных способов, путем признания права (ст. 12 ГК РФ).
По искам о признании права нарушенное право восстанавливается не путем присуждения ответчика к совершению определенного действия, а путем признания спорного права за истцом. В отличие от дел, рассматриваемых судами в порядке особого производства, особенностью данной категории исков является наличие спора о праве.
1. Часто заявители обращаются с исками о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, которые, по их мнению, ранее незаконно были приватизированы другими лицами.
Так, Военный прокурор обратился в суд в защиту государственных интересов с иском к ОАО (в качестве третьего лица на стороне ответчика было привлечено учреждение юстиции) с требованием о признании недействительным распоряжения Госкомимущества и признании права собственности Российской Федерации на нежилые помещения, так как спорные объекты незаконно были включены в уставной капитал акционерного общества при приватизации государственного предприятия.
Определением суда исковые требования о признании права собственности были выделены в отдельное производство, а дело о признании недействительным распоряжения Госкомимущества передано по подсудности в арбитражный суд другого субъекта РФ.
В исковых требованиях по двум производствам было отказано. Согласно решению суда об отказе в признании права собственности Российской Федерации спорные нежилые помещения правомерно включены в план приватизации акционерного общества, не являются имуществом Вооруженных Сил РФ, не относятся к объектам мобилизационного назначения и не находятся у истца в оперативном управлении.
2. В некоторых случаях заявители обращаются с исками о признании права, не имея на то законных оснований. При этом, в первоначально заявленных исковых требованиях одновременно истцы просят суд обязать учреждение юстиции произвести государственную регистрацию права собственности.
Так, ООО обратилось в суд с иском к ЗАО и учреждению юстиции о признании права собственности на нежилые помещения и обязании учреждения юстиции произвести государственную регистрацию права собственности на основании договора купли-продажи от 30.12.1995, заключенного между ЗАО (продавец) и ООО (покупатель), в соответствии с п. 1 ст. 6 ФЗ о регистрации, то есть ранее возникшее право. В обоснование исковых требований истец сослался также и на ст. 234 ГК РФ (приобретательная давность). В процессе рассмотрения дела истец согласился с доводами учреждения юстиции и отказался от исковых требований к нему.
Ранее учреждение юстиции зарегистрировало право собственности на спорные нежилые помещения ЗАО, а также отказало ООО в государственной регистрации права собственности на данные нежилые помещения на основании представленного договора купли-продажи. В нарушение ст. 16 ФЗ о регистрации с заявлением о государственной регистрации права собственности ООО обратилась только одна сторона договора - ООО. У заявителя отсутствовали доказательства оплаты стоимости нежилых помещений, тогда как согласно договору купли-продажи от 30.12.1995 оплата стоимости имущества производится в течение 10 дней с момента подписания договора, а право собственности возникает с момента поступления суммы на расчетный счет продавца. Ответчик - ЗАО пояснил, что оплата за нежилые помещения покупателем не производилась.
Арбитражный суд отказал истцу в исковых требованиях о признании права собственности, а кассационная инстанция оставила решение суда без изменения по следующим основаниям.
Представленная истцом справка об оплате не является надлежащим доказательством оплаты и не принята судом во внимание в соответствии со ст. 68 АПК РФ (допустимость доказательств), так как она не является расчетным документом, по которому перечисляются денежные средства, не содержит сведений о способе оплаты (перечисление денежных средств на расчетный счет, внесение их в кассу или передачу).
В соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Пунктом 3 договора от 30.12.1995 предусмотрено, что право собственности на продаваемое имущество возникает с момента поступления суммы стоимости имущества на расчетный счет продавца. Поскольку надлежащих доказательств оплаты оспариваемого имущества истцом в суд не представлено, судом сделан вывод о том, что расчет по договору купли-продажи не произведен.
Регистрация права ООО органами технической инвентаризации в порядке, действовавшем на тот момент, не производилась.
Довод истца о нахождении имущества на его балансе не принят судом, так как факт нахождения имущества на балансе не является доказательством наличия права собственности.
Суд также считает несостоятельным довод истца о приобретении спорных помещений на основании ст. 234 ГК РФ, поскольку истец владеет спорными помещениями с декабря 1995 года, а в силу ст. 234 ГК РФ для приобретения недвижимого имущества в силу приобретательной давности необходимо владеть им как своим собственным в течение пятнадцати лет.
3. Нередко судами рассматриваются дела о признании доли в праве собственности.
3.1. Чаще такие споры рассматриваются судами по иску одного из супругов (бывших супругов) о разделе имущества, находящегося в совместной собственности.
Так, Г. (муж) обратился в суд к Г. (жена) с иском о признании 1/2 доли в праве собственности на квартиру.
В период брака супруги Г. приобрели квартиру, но право собственности на нее было зарегистрировано за женой.
Судом исковые требования были удовлетворены, так как согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В силу ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними.
3.2. В некоторых случаях истцы не могут оформить свои исковые требования о признании права в соответствии с действующим законодательством РФ, а суды, удовлетворяя такие исковые требования, выносят решения с нарушением действующего законодательства, при этом не ссылаясь на норму права.
Так, Н.Ю., действуя в интересах несовершеннолетнего Н.А., обратился с иском к Н.Л. с требованиями:
1. восстановить нарушенное право своего сына - Н.А. на недвижимое имущество;
2. включить его в число участников общей собственности на квартиру;
3. обязать учреждение юстиции внести соответствующие изменения в ЕГРП.
В 1996 году по договору на передачу квартир в собственность Н.А. (сын) и Н.Л. (мать) была передана квартира в общую совместную собственность.
В 1997 году при продаже данной квартиры Н.Л. получила разрешение администрации Первомайского района города (орган опеки и попечительства) на продажу квартиры с условием приобретения квартиры большей площади.
Однако, новая квартира была приобретена и право собственности зарегистрировано только за Н.Л. Таким образом, были нарушены права несовершеннолетнего Н.А.
В процессе рассмотрения дела учреждение юстиции поясняло о неправомерности обращения с исковыми требованиями в части включения сына в число участников общей совместной собственности и необходимости уточнения истцом исковых требований.
Решением суда иск Н.Ю. удовлетворен в части:
1. восстановлено нарушенное право несовершеннолетнего Н.А. на недвижимое имущество;
2. прекращено право собственности на квартиру на имя Н.Л.;
3. установлено право общей совместной собственности на спорную квартиру на имя Н.Л. и Н.А., при этом не указана норма права, которой бы был предусмотрен режим общей совместной собственности детей и родителей.
В части исковых требований об обязании учреждения юстиции внести изменения в запись о праве собственности Н.Л. дело прекращено.
Учреждение юстиции обжаловало в кассационную инстанцию решение суда в части удовлетворения исковых требований об установлении права общей совместной собственности по следующим основаниям.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве общей собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Ст. 60 Семейного кодекса РФ предусматривает, что в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. Образование общей совместной собственности родителей и детей не предусмотрено действующим законодательством и может быть только долевой.
В данном случае нарушенное право несовершеннолетнего возможно восстановить путем вынесения решения о признании за Н.А. доли в праве общей долевой собственности (в соответствии с п. 39 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, доля в праве указывается в виде правильной простой дроби).
На момент подготовки данного обзора Приморский краевой суд удовлетворил кассационную жалобу учреждения юстиции и изменил решение суда в части, установив право общей долевой собственности Н.Л. и Н.А. в размере 1/2 доли в праве каждому на квартиру.
4. К данной категории дел можно отнести и дела об установлении юридического факта - факта владения объектом недвижимого имущества на праве собственности.
Так, К. обратился в суд с заявлением об установлении факта владения на праве собственности объектом незавершенного строительства и факта владения и пользования земельным участком.
Ранее учреждение юстиции отказало К. в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в связи с отсутствием документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества.
На основании договора купли-продажи от 22.04.1994 заявитель приобрел недостроенное домовладение готовностью 61%. Земельный участок под строительство в установленном порядке не выделялся, так как недостроенный жилой дом был расположен на месте сгоревшего жилого дома, ранее принадлежащего продавцам. Бывшим владельцам земельный участок под домовладение выделялся в установленном порядке.
После заключения договора купли-продажи К. производил строительные работы и использовал земельный участок для выращивания садово-огородных культур. Однако, до завершения строительства жилого дома произошел пожар. Согласно акту сохранность недостроенного жилого дома составляет 44%.
Согласно п. 2 ст. 25 ФЗ о регистрации право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Однако документы, подтверждающие право К. на земельный участок, на котором расположен объект, отсутствовали.
Суд признал К. добросовестным приобретателем, так как незавершенный строительством жилой дом был приобретен на законных основаниях, договор купли-продажи от 22.04.1994 заключен на основании соответствующих разрешений, соответствует требованиям законодательства, претензий третьих лиц на данный объект нет. Право собственности возникло в соответствии со ст. 218 ГК РФ.
В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение и сооружение к другому лицу, оно приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Суд посчитал, что К. на законных основаниях владеет и пользуется земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства, что подтверждается копией технического паспорта на жилой дом с планом земельного участка, протоколом технической комиссии при Комитете по архитектуре и градостроительству администрации города, квитанциями об уплате земельного налога.
Суд удовлетворил заявление и установил факт владения К. на праве собственности объектом незавершенного строительства, а также факт владения и пользования земельным участком.
В соответствии со ст. ст. 17, 28 ФЗ о регистрации данное решение является основанием для государственной регистрации права собственности К. на спорный объект незавершенного строительства.
VI. Обжалование отказа в государственной регистрации прав
1. При возникновении сомнений регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений о наличии оснований для государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ о регистрации.
В некоторых случаях несвоевременность запроса регистратором прав дополнительных документов может впоследствии послужить основанием для обжалования в судебном порядке отказа учреждения юстиции в государственной регистрации.
Так, Н. обратился в суд с жалобой на действия филиала № 4 учреждения юстиции в связи с отказом в государственной регистрации права собственности на квартиру.
В качестве основания для регистрации права собственности заявителем был представлен договор на передачу квартиры в собственность, заключенный с комитетом по управлению муниципальным имуществом.
При проведении правовой экспертизы учреждением юстиции было установлено отсутствие в представленных документах выписки из реестра федерального имущества на жилой дом, в связи с чем невозможно было сделать вывод о принадлежности квартиры в жилом доме, право собственности на которую подлежало государственной регистрации. Это послужило основанием для отказа Н. в государственной регистрации права собственности на квартиру. Однако впоследствии из Министерства имущественных отношений Хабаровского края поступил ответ на запрос, сделанный регистратором прав, согласно которому принадлежность указанного дома была уточнена.
Решением суда жалоба была признана обоснованной и суд обязал учреждение юстиции зарегистрировать право собственности Н. на квартиру.
При рассмотрении вопроса об обжаловании вышеуказанного решения суда было решено не обращаться с кассационной жалобой в Приморский краевой суд, а обратить внимание всех регистраторов прав на обязанность своевременно принимать необходимые меры по получению дополнительных сведений в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ о регистрации, а также п. 46 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России № 184 от 01.07.02, имеющих рекомендательный характер. Кроме того, регистратор прав вправе запрашивать дополнительные сведения, имеющиеся у уполномоченных органов (организаций), руководствуясь п. 3 ст. 8 ФЗ о регистрации.
2. В то же время в некоторых случаях заявители, предоставляя в учреждение юстиции документы, не соответствующие по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, обжалуют действия учреждения юстиции по отказу в государственной регистрации права, ссылаясь при этом на нарушение учреждением юстиции п. 1 ст. 19 ФЗ о регистрации.
Так, ООО обратилось в суд с исковым заявлением о признании недействительным отказа учреждения юстиции в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, так как, по мнению заявителя, регистратор прав учреждения юстиции "не выполнил свою обязанность, возложенную на него п. 1 ст. 19" ФЗ о регистрации, и не принял в течение месяца меры для устранения возникших сомнений, а, напротив, до истечения месяца "досрочно" отказал в государственной регистрации права.
ООО обратилось в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, предоставив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи, заключенный между АООТ (продавец) в лице конкурсного управляющего и ООО (покупатель).
При проведении правовой экспертизы представленных заявителем документов регистратором прав было установлено следующее:
- в договоре купли-продажи от 16.01.1999 не заверено сторонами исправление даты заключения договора (в соответствии с п. 3 ст. 18 ФЗ о регистрации не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления);
- согласно постановлению администрации муниципального образования от 16.11.2000 ООО "П." переименовано в ООО, поэтому на момент заключения договора купли-продажи общество с ограниченной ответственностью не могло выступать в качестве покупателя;
- в договоре купли-продажи, акте приема-передачи и генеральной доверенности на представителя ООО подписи генерального директора различны;
- не представлен протокол собрания кредиторов об определении порядка продажи имущества (ст. 112 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";
- не представлен протокол собрания кредиторов о порядке определения стоимости объекта.
Вышеназванные и другие причины были указаны в уведомлении учреждения юстиции об отказе в государственной регистрации права на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ о регистрации (документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства).
Не оговоренное исправление даты договора и заключение договора юридическим лицом, не существовавшим на момент его заключения, не могли вызвать какие-либо сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права собственности в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ о регистрации, как считал истец, а свидетельствовали о том, что документы не соответствуют по форме и содержанию требованиям действующего законодательства РФ, что является основанием для отказа в государственной регистрации (ст. 20 ФЗ о регистрации).
Пункт 1 ст. 19 ФЗ о регистрации предусматривает обязанность регистратора в случае возникновения сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав принять меры по получению дополнительных сведений. Однако, в данном случае, сомнений в наличии оснований не было, а были установлены основания для отказа; никакие дополнительные сведения не могли быть запрошены, так как в данном случае заявитель мог предоставить только иные документы, но никак не дополнительные.
Три судебные инстанции (первая, апелляционная и кассационная) подтвердили правомерность действий учреждения юстиции, указав, что учреждением юстиции было установлено основание для отказа в государственной регистрации права в соответствии со ст. 20 ФЗ о регистрации; недостатки в документах не могли быть устранены заявителем и по причине отстранения на момент обращения заявителя в учреждение юстиции конкурсного управляющего АООТ от исполнения своих обязанностей; учреждением юстиции не нарушен п. 3 ст. 13 ФЗ о регистрации, предусматривающий проведение государственной регистрации не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
3. В соответствии с абз. 8 п. 1 ст. 20 ФЗ о регистрации регистратор прав отказывает в государственной регистрации прав, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Так, П., не согласившись с отказом учреждения юстиции в государственной регистрации договора аренды земельного участка, обратился в суд с жалобой об обязании учреждения юстиции произвести государственную регистрацию договора краткосрочной аренды земельного участка под объекты временного назначения.
Суд отказал в удовлетворении требований, заявленных П. В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (договор аренды является двухсторонней сделкой). Общее правило - договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Однако, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ о регистрации. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ установлено, что не подлежит государственной регистрации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее, чем один год. Следовательно, договор аренды земельного участка, в котором установлен трехгодичный срок действия, будет считаться заключенным с момента его государственной регистрации. В связи с этим ссылка заявителя жалобы на пункт 5.4 договора аренды, согласно которому договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и внесения данных в Государственный земельный кадастр, необоснованна и неправомерна.
До момента государственной регистрации договора краткосрочной аренды земельного участка арендодатель сообщил об отказе от своего решения по передаче земельного участка в аренду. Решение органа местного самоуправления является первоначальным и основным юридически значимым действием при возникновении прав на земельный участок. Такое решение является выражением воли собственника (ст. 29 ЗК РФ).
Согласно ст. 17 ФЗ о регистрации к основаниям для государственной регистрации прав относятся не только договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, но и акты, изданные органами местного самоуправления.
Суд указал, что основным правоустанавливающим документом при аренде земельного участка является решение исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Правоустанавливающий документ - распоряжение администрации г. Владивостока № 335 от 2 июля 2002 г. было отменено распоряжением администрации г. Владивостока № 373 от 26 июля 2002 г. Суд счел отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора аренды земельного участка обоснованным.
4. В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ о регистрации регистратор прав отказывает в государственной регистрации прав, если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Так, ОАО, не согласившись с отказом учреждения юстиции в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные в здании общежития, на основании Указа Президента РФ от 10.01.1993 № 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий", обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения учреждения юстиции об отказе в регистрации права собственности и об обязании учреждения юстиции зарегистрировать право собственности ОАО на объекты недвижимости.
Согласно требованиям ОАО на момент приватизации здания общежития нежилые помещения (кабинет стоматологии и магазин) являются самостоятельными объектами приватизации, не относящимися к жилому фонду, так как в соответствии с положениями ГК РФ в качестве объектов гражданских прав могут выступать не только "здания в общем, но также и отдельные сооружения, помещения". Поэтому, по мнению заявителя, помещения стоматологического кабинета и магазина не входят в перечень объектов, запрещенных к приватизации в соответствии с п. 1 Указа Президента РФ № 8 от 10.01.1993 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально - бытового назначения приватизируемых предприятий".
Суд первой и апелляционной инстанций отказал в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Заявитель обратился в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации прав не нежилые помещения, расположенные в здании общежития. Согласно плану приватизации в 1993 году приватизировано все здание общежития без выделения отдельно приватизируемых объектов.
Статья 1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" относит общежития к жилищному фонду. В соответствии с п. 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993, ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" от 04.07.1991 № 1545-1 при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий (учреждений) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан.
На основании изложенного здание общежития неправомерно включено в состав имущества, приватизируемого ОАО, следовательно в этой части сделка приватизации ничтожна, так как не соответствует требованиям действующего на момент ее заключения законодательства (ст. 168 ГК РФ).
Поскольку при заключении данной сделки в состав приватизируемого имущества было включено все здание общежития, без выделения самостоятельных объектов приватизации, следовательно, недействительной признается сделка приватизации также в отношении всего здания.
В силу изложенного суд признал несостоятельной ссылку истца на ст. 180 ГК РФ (последствия недействительности части сделки) как основание действительности приватизации помещений магазина и зубопротезного кабинета.
На основании изложенного при проведении правовой экспертизы в соответствии со ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" учреждение юстиции законно и обоснованно приняло решение об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ о регистрации.
5. Часто заявители обжалуют действия учреждения юстиции по отказу в государственной регистрации прав, тогда как решение об отказе принято в связи с нарушением заявителями прав несовершеннолетних детей.
Так, В. и О. обратились в суд с жалобой на незаконный отказ в государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
В. и О. обратились в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру (с учетом интересов двух несовершеннолетних детей от второго брака В.) на основании договора на передачу квартир в собственность. Учреждением юстиции было принято решение об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности в связи с нарушением прав несовершеннолетнего ребенка В.А. (сын В. от первого брака), который не принимал участия в приватизации спорного жилого помещения и отсутствовало разрешение органов опеки и попечительства на невключение В.А. в договор на передачу квартир в собственность.
Решением суда первой инстанции жалоба была удовлетворена, суд обязал учреждение юстиции произвести регистрацию за В. (бабушка), О. (отец), несовершеннолетними В.С., В.В. (дети В. от второго брака) права общей долевой собственности на квартиру на основании договора на передачу квартир в собственность. В мотивировочной части решения суд указал о несостоятельности доводов учреждения юстиции, так как малолетний В.А. выписан из спорной квартиры вместе с матерью, постоянно проживает с ней по другому адресу и в связи с этим утратил право на участие в приватизации спорной квартиры. Местом жительства В.А. является жилое помещение, в котором он постоянно проживает вместе с матерью, и он может реализовать свое право на участие в приватизации данного помещения. Также не требуется согласие органа опеки и попечительства на неучастие несовершеннолетнего В.А. в приватизации спорной квартиры, так как он в ней не жил.
Учреждение юстиции не согласилось с вынесенным решением суда и направило кассационную жалобу, указав следующее.
В соответствии со ст. 20 ГК РФ местом жительства малолетних признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов и т.д. При раздельном проживании родителей местом жительства малолетнего может являться место жительства любого из родителей. Следовательно, малолетний вправе участвовать в приватизации того жилого помещения, в котором проживают его законные представители на основании договора найма. Малолетний В.А.О. проживает отдельно от отца, но не утратил права пользования жилым помещением по месту жительства отца, то есть спорной квартирой.
Согласно ст. 7 ФЗ о приватизации в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Отказ от участия в приватизации несовершеннолетних (малолетних) может быть осуществлен законными представителями только при наличии разрешения органов опеки и попечительства (ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8).
В силу ст. 64 СК РФ отец малолетнего В.А. является таким же его законным представителем, как и мать, поэтому должен выступать в защиту прав и интересов малолетнего сына в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами. Однако, В. не обращался в органы опеки и попечительства за получением согласия на невключение сына от первого брака в договор приватизации спорной квартиры.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда согласилась с доводами кассационной жалобы учреждения юстиции и отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суд отказал в удовлетворении жалобы на отказ в регистрации права, указав, что выписка из спорной квартиры несовершеннолетнего В.А. до ее приватизации не повлекла автоматического расторжения договора найма жилого помещения; сын заявителя проживает отдельно от отца, но не утратил право пользования жилым помещением по месту жительства отца в соответствии со ст. 20 ГК РФ; несовершеннолетний В.А. не участвовал в приватизации жилого помещения в городе; квартира, где проживает несовершеннолетний и его мать является собственностью других лиц.
6. Заявители, заключая сделки в нарушение действующего законодательства и не представляя всех необходимых документов, получив уведомление об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, часто обращаются в суд с жалобами на действия учреждения юстиции.
Так, К. обратился в суд с требованием о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок и об обязании филиала учреждения юстиции произвести регистрацию права без дополнительной платы.
К. обратился в учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, однако при проведении правовой экспертизы учреждением юстиции были установлены основания для отказа в регистрации сделки и права.
По содержанию договор купли-продажи жилого дома противоречит ч. 1 ст. 555, ч. 2 ст. 558 ГК РФ, а именно: стороны по договору (п. 5 договора) предусматривают, что на день заключения (составления) договора покупатель передал продавцу стоимость индивидуального жилого дома, указанную в п. 2 договора купли-продажи. Однако, в данном пункте договора сторонами согласована цена, а не стоимость, а в п. 3 договора значится инвентаризационная оценка жилого дома. Поэтому из условий договора непонятно, какую стоимость передал продавцу покупатель.
В нарушение п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого дома не указано, что на момент продажи отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
В пакете документов, представленных заявителем для регистрации права собственности, отсутствовали план земельного участка, являющийся обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации права на земельный участок в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 17 ФЗ о регистрации, и выписка из технического паспорта БТИ на жилой дом, на которую имеется ссылка в п. 1 договора купли-продажи.
Представленная заявителем выписка из государственного земельного кадастра содержала лишь описание земельного участка и не заменяла собой план земельного участка.
Суд отказал К. в удовлетворении жалобы.
При этом суд не согласился с доводом учреждения юстиции о нарушении п. 1 ст. 558 ГК РФ, так как в доказательство отсутствия лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, заявителем была представлена домовая книга. Кроме того, в п. 1 договора купли - продажи указано об отсутствии судебных споров и прав третьих лиц на жилой дом.
Суд согласился с остальными доводами учреждения юстиции, указав, что отказ в государственной регистрации сделки и права собственности на жилой дом и земельный участок является законным и обоснованным.
7. Нередко заявители обжалуют отказ в государственной регистрации прав, решение о котором принято учреждением юстиции в связи с неправомерным включением имущества в наследственную массу.
Так, К. обратилась в суд с жалобой на отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру, ссылаясь на наличие свидетельства о праве на наследство по закону от 13.05.2002.
Решение об отказе в государственной регистрации права собственности было принято в связи с тем, что спорная квартира принадлежала наследодателю В. на основании договора купли-продажи от 12.04.1999, однако право собственности В. на квартиру не было зарегистрировано в установленном порядке в организации технической инвентаризации.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а согласно ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст. 2 ФЗ о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
До принятия ФЗ о регистрации обязательной регистрации подлежали права на объекты жилищного фонда органами технической инвентаризации в соответствии с Инструкцией ЦСУ СССР от 15.07.1985 № 380 "О порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации".
После введения в действие ФЗ о регистрации в соответствии с п. 1 ст. 6, п. 2 ст. 33 ФЗ о регистрации до открытия в с. Анучино представительства филиала учреждения юстиции регистрация прав на недвижимое имущество производилась организацией технической инвентаризации. Однако, право наследодателя В. на квартиру не было зарегистрировано в данной организации, поэтому договор купли-продажи квартиры считается незаключенным и у В. право собственности не возникло.
Поскольку право собственности наследодателя на квартиру не было оформлено надлежащим образом, данный объект недвижимости необоснованно включен нотариусом в состав наследственной массы.
В судебном заседании К. было разъяснено ее право обратиться в суд с иском о включении данной квартиры в наследственную массу или с заявлением об установлении факта владения квартирой на праве собственности В. при жизни. Такое решение является основанием для включения нотариусом квартиры в наследственную массу и выдачи свидетельства о праве на наследство по закону.
В связи с тем, что К. настаивала на своих требованиях по жалобе, суд согласился с доводами учреждения юстиции и отказал К. в удовлетворении жалобы. Судебная коллегия Приморского краевого суда оставила решение в силе.
VII. Жалобы на действия государственного органа,
регистратора прав
1. Обжалование действий государственного органа в связи с отказом в выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Так, К. обратился с жалобой на действия учреждения юстиции в связи с отказом выдачи свидетельства о регистрации права собственности К. на квартиру.
Ранее К. (сын), являющийся наследником А. (матери), обратился в учреждение юстиции с заявлением о выдаче свидетельства о регистрации права собственности на квартиру, которое ранее было выдано А., в связи с наследованием имущества матери. Учреждением юстиции было отказано в выдаче свидетельства по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 14 ФЗ о регистрации свидетельство о государственной регистрации прав лишь удостоверяет факт внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
Свидетельство о регистрации права собственности выдается на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности в соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ о регистрации и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом МЮ РФ № 194 от 03.07.2000. Согласно Инструкции взамен ранее утерянного, пришедшего в негодность свидетельства о праве, по ходатайству (заявлению) правообладателя, может быть повторно выдано новое свидетельство.
Лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя, на основании п. 3 ст. 7 ФЗ о регистрации представляются сведения, содержащиеся в ЕГРП, в виде выписки из ЕГРП, подтверждающей зарегистрированное право правообладателя на недвижимое имущество, которая содержит необходимую информацию для оформления свидетельства о праве на наследство.
Учреждением юстиции была выдана К. выписка из ЕГРП в соответствии с п. 3 ст. 7 ФЗ о регистрации. Однако, заявитель не согласился с этим и обжаловал действия учреждения юстиции.
Суд отказал К. в удовлетворении жалобы, согласившись со всеми доводами учреждения юстиции.
2. В другом случае заявитель обжаловал действия учреждения юстиции по внесению в ЕГРП записи о прекращении права собственности.
Так, ООО "Т." обратилось в арбитражный суд к учреждению юстиции, ООО "Р." с исковым заявлением о признании незаконными действий учреждения юстиции по внесению в ЕГРП записи о прекращении права собственности ООО "Т." на нежилые помещения общей площадью 158 кв. м.
ООО "Т." являлось собственником нежилых помещений общей площадью 2337,1 кв. м, расположенных на первом и втором этажах четырехэтажного административного здания. На основании договора купли - продажи, заключенного между ООО "Т." (продавец) и ООО "Р." (покупатель), учреждение юстиции прекратило право собственности ООО "Т." на нежилые помещения общей площадью 2179,1 кв. м и зарегистрировало право собственности ООО "Р." на нежилые помещения общей площадью 2179,1 кв. м (основные помещения, расположенные на первом и втором этажах здания). Поскольку ОАО "Т." после отчуждения имущества не являлось собственником основных помещений, было прекращено также право собственности на 158 кв. м (места общего пользования).
Вопрос о "судьбе" помещений, являющихся местами общего пользования двумя или несколькими лицами, при отчуждении основных помещений сложный, так как закон прямо не определяет порядок использования и закрепления за собственниками нежилых помещений в здании (сооружении) мест общего пользования, необходимых для нормального использования основных помещений.
При принятии решения о прекращении права собственности на помещения площадью 158 кв. м учреждение юстиции руководствовалось следующим.
Данную площадь составили места общего пользования - лестничная площадка, коридор, шахта лифта и вестибюль на втором цокольном этаже, а также лестничные площадки на первом и втором этажах.
В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ применяется по аналогии закона ст. 290 ГК РФ и ст. 8 ФЗ "О товариществах собственников жилья". Следуя названным нормам, сособственникам нежилых помещений места общего пользования принадлежат на праве общей долевой собственности и не могут быть отчуждены при передаче собственником своей доли.
Арбитражный суд отказал ООО "Т." в удовлетворении исковых требований, указав, что здание, в котором находятся спорные помещения, представляет собой единый имущественный комплекс, в настоящее время права собственности и владения зданием принадлежат трем владельцам. При этом нормальное использование каждым из собственников своей части, принадлежащих ему помещений, невозможно без использования вспомогательных помещений (лестничных клеток, коридоров, лифтов и т.д.). Суд подтвердил правомерность применения учреждением юстиции ст. 135 ГК РФ и аналогии закона (ст. ст. 6, 290 ГК РФ, ст. 8 ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Так как в силу своих объективных свойств места общего пользования в здании являются неделимыми вещами в соответствии с п. 4 ст. 244, ст. 133 ГК РФ, то данные помещения не могут находиться в чьей-либо собственности.
Не только вышеуказанным решением суда, но и ранее по искам ООО "Т." и других организаций правомерность действий учреждения юстиции подтверждалась судебными актами.
Противоположная точка зрения была высказана Высшим Арбитражным Судом только 10.09.2002 в постановлении Президиума ВАС РФ № 3673/02 по делу № А67-4328/00 Арбитражного суда Томской области. Согласно постановлению "поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющимся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения".
ООО "Т.", не согласившись с вынесенным решением суда первой инстанции, обжаловало его в Федеральный Арбитражный Суд Дальневосточного округа.
Кассационная инстанция приняла решение, аналогичное постановлению Президиума ВАС РФ, отменив решение суда первой инстанции и приняв новое решение о признании недействительной записи в ЕГРП о прекращении права собственности ООО "Т." на нежилые помещения общей площадью 158 кв. м в административном здании.
При этом суд кассационной инстанции указал, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно применил закон по аналогии, а именно ст. ст. 290, 291 ГК РФ; указанные нормы и закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Поскольку договором не предусматривалось отчуждение ООО "Т." помещений общего назначения ООО "Р.", истец не утратил право собственности на спорное имущество.
В связи с отсутствием единой судебной практики учреждением юстиции принято решение о направлении в Высший Арбитражный Суд РФ заявления о принесении протеста на постановление Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа.
VIII. Дела о признании сделки заключенной (регистрации
сделки) и о регистрации перехода права собственности при
уклонении одной стороны по сделке от государственной
регистрации сделки и (или) перехода права
1. Решение суда о признании сделки заключенной и признании права собственности возникшим с определенной даты является основанием для государственной регистрации права собственности истца. В данном случае не требуется государственной регистрации сделки.
Так, К. обратилась в суд с иском к комитету по управлению имуществом о признании договора купли-продажи квартиры действительным, а также об обязании учреждения юстиции произвести государственную регистрацию права собственности истца. Учреждение юстиции было привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
В обоснование своих требований К. ссылалась на заключение договора купли-продажи квартиры с ЗАО (продавец), оплата была произведена в полном объеме. Ранее учреждение юстиции отказало К. в государственной регистрации права собственности на квартиру, так как на момент обращения в учреждение юстиции с заявлением о регистрации ЗАО было ликвидировано. До обращения в учреждение юстиции продавец, по словам К., длительное время уклонялся от обращения в учреждение юстиции с заявлением о регистрации сделки.
В ходе судебного заседания представителем учреждения юстиции было разъяснено К., что предъявленные исковые требования о признании сделки действительной неверно сформулированы и в случае их удовлетворения судебное решение будет невозможно исполнить регистратору прав в связи с тем, что согласно ст. 165 ГК РФ сделка признается действительной только в случае уклонения одной из сторон от ее нотариального удостоверения. В данном случае сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Также было отмечено, что в подобной ситуации исковые требования должны содержать просьбу о признании сделки заключенной и права собственности возникшим с определенной даты. В таком случае на основании судебного решения и обращения К. (одной стороны по сделке) будет осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиру.
С учетом доводов представителя учреждения юстиции К. уточнила свои исковые требования о признании сделки заключенной.
Суд удовлетворил исковые требования в части и признал договор купли-продажи заключенным с 18.02.2002.
Суд отказал в исковых требованиях в части обязания учреждения юстиции о регистрации права собственности в связи с необоснованностью их предъявления. Суд согласился с доводами учреждения юстиции, указав, что признание договора заключенным разрешает иск по существу, подтверждает право собственности истицы и дополнительно обязывать государственный орган производить регистрацию не требуется.
2. В некоторых случаях суд, руководствуясь тем, что решение суда будет трудно исполнимо при удовлетворении заявленных исковых требований, возлагает на учреждение юстиции обязанность по проведению регистрационных действий, тогда как исковые требования к учреждению юстиции не заявлялись и к участию в процессе учреждение юстиции не привлекалось.
Так, Т. обратился в суд с иском к А. об обязании ответчика зарегистрировать договор купли-продажи 1/2 части жилого дома в связи с уклонением от государственной регистрации сделки.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Т. на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ и решил А. "принудить зарегистрировать договор купли-продажи 1/2 части жилого дома... в соответствующем органе, осуществляющем государственную регистрацию сделки".
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда отказала А. в кассационной жалобе, при этом изменив резолютивную часть решения. Согласно определению судебная коллегия решила, что в первоначальной форме решение затруднительно к исполнению и изложила резолютивную часть решения в следующей редакции: "сделку купли-продажи 1/2 части жилого дома..., заключенную между А. и Т., признать действительной. Обязать учреждение юстиции зарегистрировать эту сделку".
Таким образом, в нарушение норм материального и процессуального права обязанность по регистрации сделки была возложена не на ответчика по данному спору, а на учреждение юстиции. Однако, учреждение юстиции не было привлечено к участию в процессе ни в качестве ответчика, ни в качестве третьего лица. Учреждение юстиции не нарушало прав истца и исковые требования к нему не предъявлялись.
В соответствии со ст. ст. 17, 28 ФЗ о регистрации, вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации прав, прекращения прав на общих основаниях. Регистратор прав не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. Резолютивная часть решения не должна содержать указание на обязанность учреждения юстиции зарегистрировать сделку, так как такая обязанность возложена на учреждение юстиции ФЗ о регистрации.
Спор вызван уклонением от государственной регистрации сделки одной стороны договора, а не уклонением регистрирующего органа.
Кроме того, суд признал сделку действительной, что предусмотрено п. 2 ст. 165 ГК РФ при уклонении одной стороны сделки от нотариального ее удостоверения, а не заключенной в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ.
Таким образом, в данном случае суд первой инстанции не разъяснил истцу о необходимости уточнения исковых требований, а кассационная инстанция изменила резолютивную часть решения, руководствуясь не нормами права, а интересами истца по реальному исполнению судебного акта.
3. С требованием о государственной регистрации права собственности может обратиться в суд только одна сторона по сделке в случае уклонения другой стороны от государственной регистрации перехода права.
Так, И. обратилась в суд к Д. с исковыми требованиями о государственной регистрации Д. своего права собственности на квартиру. Учреждение юстиции было привлечено в качестве третьего лица.
Ранее решением суда в пользу И. с Д. была взыскана денежная сумма и обращено взыскание на имущество должника, в том числе на квартиру.
Данная квартира ранее была приобретена Д. на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО (продавец). Однако, данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, у Д. не возникло право собственности на квартиру, в связи с чем на нее невозможно было обратить взыскание. Поэтому И. (взыскатель) обратилась в суд с иском о понуждении к государственной регистрации права собственности Д. на спорную квартиру, ссылаясь на п. 5 ст. 131 ГК РФ.
Учреждение юстиции в ходе рассмотрения дела пояснило, что обратиться с требованием о вынесении решения о регистрации права собственности может только одна сторона по сделке, если другая сторона уклоняется от регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ о регистрации). В данном случае согласно исковому заявлению сам должник Д. не желает регистрировать свое право собственности на квартиру, а И. не является стороной по договору купли-продажи. Ссылка истца на п. 5 ст. 131 ГК РФ неправомерна, так как данная норма предусматривает право обжаловать уклонение или отказ в государственной регистрации права или сделки с недвижимым имуществом соответствующего органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд отказал истцу в удовлетворении исковых требований, указав, что Д. не исполнила условия договора купли-продажи квартиры и не оплатила всей цены квартиры; у суда нет никаких правовых оснований в принудительном порядке обязывать ответчика оплатить продавцу стоимость квартиры и произвести регистрацию договора купли-продажи и права собственности на квартиру.
4. С требованием о государственной регистрации договора в суд может обратиться одна сторона сделки при уклонении другой стороны только в случае, если сделка совершена в отношении объекта недвижимого имущества.
Так, ООО обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом о государственной регистрации договора аренды и обязании ответчика представить истцу все необходимые документы, связанные с государственной регистрацией договора аренды. В качестве третьего лица было привлечено учреждение юстиции.
Суд отказал ООО в удовлетворении исковых требований, указав, что согласно договору аренды истцу в пользование на срок, превышающий один год, предоставлена кровля гаража в целях проектирования и строительства нового здания для размещения торгово-выставочного комплекса.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации в ЕГРП подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения (обременения) прав на него, а также сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.
В силу ст. 130 ГК РФ, ст. 1 ФЗ о регистрации к недвижимому имуществу, права, обременения прав на которое, а также сделки с которым подлежат государственной регистрации, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения и т.д.
Исходя из изложенного, кровля гаража не может быть отнесена к объектам недвижимости.
Сославшись на п. 1 ст. 607 ГК РФ, суд указал, что в аренду может быть передано имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе его использования (непотребляемые вещи).
По смыслу ст. ст. 606, 611, 615 ГК РФ передача в аренду влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Следовательно, кровля гаража как его конструктивный элемент, не может быть передана в пользование отдельно от гаража. В связи с этим кровля гаража не может являться объектом аренды.
Данный вывод содержится также в п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66.
5. В другом случае стороны в договоре точно не определили объект купли-продажи, что повлекло обращение покупателя в суд, так как одна сторона сделки - продавец уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Суд признал сделку купли-продажи земельного участка вместе с жилым домом и надворными постройками действительной и совершенной в отношении всего спорного объекта недвижимости.
Так, учреждением юстиции в мае 2000 года осуществлена регистрация права собственности В. на жилой дом, приобретенный им у М. по договору купли-продажи. В нотариально удостоверенном договоре купли-продажи жилого дома отсутствовали положения о том, что вместе с домом отчуждается и земельный участок.
В. обратился в суд с исковым заявлением о признании сделки купли-продажи земельного участка вместе с жилым домом и надворными постройками совершенной и действительной, а также о признании свидетельства о государственной регистрации права собственности М. на указанный земельный участок недействительным. Согласно исковому заявлению В. считал, что при заключении договора купли-продажи с М. он оплатил и приобрел в собственность жилой дом вместе с земельным участком, так как без земельного участка ему дом не нужен.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований полностью, указав, что заключенный между В. и М. договор соответствует требованиям действующего законодательства, никем не оспаривался, нотариально удостоверен. В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В договоре купли-продажи домовладения право на земельный участок, обозначенный как "огород", не определено, следовательно и право на этот участок у В. не возникло. Право собственности на земельный участок М. зарегистрировано в учреждении юстиции.
Судебной коллегией по гражданским делам Приморского краевого суда решение суда было оставлено без изменения, а кассационная жалоба В. без удовлетворения.
Президиумом Приморского краевого суда по протесту Прокурора Приморского края вышеуказанные судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Президиум Приморского краевого суда, сославшись на п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ, не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что, если предметом договора купли-продажи является только домовладение и надворные постройки, а земельный участок в договоре не значится, то у истца не возникло право собственности на него, тогда как в ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости не определили правовую судьбу земельного участка, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Из технического паспорта на домовладение следует, что огород составляет 0,11 га, а М. принадлежит на праве собственности земельный участок размером 0,19 га, то есть в собственности у нее находится не только огород, но и та часть земельного участка, на которой находится домовладение с надворными постройками. Эти обстоятельства суд первой и кассационной инстанций не исследовал. Суду следовало проверить, в каком размере должен быть отведен истцу земельный участок при покупке дома и надворных построек с учетом требований ст. 552 ГК РФ.
При новом рассмотрении суд первой инстанции отказал В. в иске о признании свидетельства о государственной регистрации права М. на земельный участок недействительным, а также признал за В. право на земельный участок под жилым домом и надворными постройками.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда оставила решение без изменения, а жалобу В. без удовлетворения.
На судебные акты вновь был принесен протест Прокурора Приморского края, согласно которому в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Суд признал за истцом право собственности только на земельный участок под жилым домом и надворными постройками, что подтверждается каталогами геодезических данных объекта недвижимости. Между тем, требования ст. 552 ГК РФ судом выполнены не полностью, поскольку в статье речь идет и о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования. Судом не исследован вопрос, в каком размере и в каких границах должен быть отведен земельный участок В., чтобы он мог пользоваться домовладением в соответствии с требованием ст. 552 ГК РФ.
Постановлением Президиума Приморского краевого суда вышеуказанные судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суд удовлетворил исковые требования В., признав сделку купли-продажи земельного участка вместе с жилым домом и надворными постройками действительной и совершенной в отношении всего земельного участка, включая огород.
Для снижения количества дел о признании незаконными действий учреждения юстиции, вынесения судами исполнимых решений, урегулирования проблем по рассмотрению исков и жалоб заявителей учреждение юстиции:
1. систематически обобщает судебную практику с участием учреждения юстиции, а также без его участия при вынесении решений, касающихся государственной регистрации прав;
2. направляет обзор судебной практики в Российский институт государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (РИГР) и коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда;
3. направляет копии судебных актов в РИГР в соответствии с договором об обмене судебными решениями и использует полученную от РИГР базу данных по судебным решениям с участием учреждений юстиции других субъектов РФ в своей деятельности;
4. систематически коллегиально рассматривает судебные акты по наиболее проблемным вопросам применения ФЗ о регистрации;
5. взаимодействует с судами Приморского края по разрешению проблем:
- правильное определение процессуального положения учреждения юстиции;
- обязательное и своевременное привлечение учреждения юстиции к участию в процессе в случае обращения заявителей с требованиями о признании недействительной государственной регистрации или свидетельства о государственной регистрации;
- своевременное направление вступивших в силу судебных актов, оформленных в соответствии с требованиями делопроизводства в судах;
- своевременное разъяснение судами порядка исполнения судебного акта в соответствии со ст. 28 ФЗ о регистрации;
6. взаимодействие с органами прокуратуры.
