Учреждение юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" (ПКРЦ) в связи с поступающими вопросами, связанными с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разъясняет следующее.
Вопрос: В каком порядке осуществляется продажа квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему?
Ответ: Заключение договора купли-продажи жилого помещения (квартиры, жилого дома части квартиры или жилого дома), собственником или одним из собственников которого является несовершеннолетний, имеет свои особенности.
Порядок заключения такого договора зависит от того, исполнилось ли несовершеннолетнему 14 лет. За малолетних (не достигших возраста 14 лет) сделки могут совершать от их имени только их законные представители. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей.
Законными представителями несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет являются их родители, усыновители или попечители, а несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет - родители, усыновители или опекуны.
На распоряжение жилым помещением, находящимся в собственности несовершеннолетнего, требуется согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ - далее ГК РФ). Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления (ст. 34 ГК РФ).
Разрешение органа опеки и попечительства должно быть предварительным. Данное разрешение оформляется в форме постановления органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего и подписывается руководителем данного органа. В случае издания постановления о разрешении на совершение нескольких сделок различным лицам, в ПКРЦ представляется выписка из данного постановления или надлежащим образом заверенная копия постановления.
В постановлении должно содержаться не только формальное предоставление согласия органа опеки и попечительства, но и условия защиты прав несовершеннолетних. Наиболее распространенными условиями издания постановлений являются приобретение в собственность несовершеннолетнего другого жилья, в том числе одновременное с продажей, перечисление средств, вырученных от продажи жилого помещения на расчетный счет несовершеннолетнего. ПКРЦ не контролирует выполнение подобных условий, т.к. его компетенция исчерпывающе определена ст. 9 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая не предусматривает контрольные функции. В связи с этим в постановлении, издаваемом под условием, должно быть отражено, что контроль и ответственность за выполнение подобных условий возлагается на орган опеки и попечительства.
К сожалению, на практике очень часто встречаются случаи, когда глава муниципального образования выносит постановление о разрешении совершения сделки с жилым помещением, собственником (одним из собственников) которого является несовершеннолетний, не содержащее условий, на которых разрешено совершение сделки. Несмотря на формальное соблюдение п. 2 ст. 37 ГК РФ, нарушаются права несовершеннолетнего, который лишается своего права на жилое помещение и не получает за это никакой денежной или имущественной компенсации. Нарушение же прав несовершеннолетнего влечет за собой признание в судебном порядке договора купли-продажи жилого помещения недействительным. Таким образом, наличие в постановлении органа опеки и попечительства условий, на которых дается согласие на отчуждение жилого помещения, является определенной гарантией действительности сделки. В то же время необходимо иметь в виду, что, в конечном счете, критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав несовершеннолетнего.
На основании вышеизложенного, при поступлении в ПКРЦ заявления о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, при наличии постановления органа опеки и попечительства, изданного без указания условий, ПКРЦ вынужден отказывать в государственной регистрации на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.к. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Начальник отдела правового
и методического обеспечения ПКРЦ
Л.А.ОПЕКУНОВА
