Учреждение юстиции "Приморский краевой регистрационный центр" (ПКРЦ) в связи с поступающими вопросами, связанными с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разъясняет следующее.
Вопрос: Необходимо ли при отчуждении доли в праве общей долевой собственности предоставлять в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласия остальных участников долевой собственности? Каким образом оформляется отказ от преимущественного права покупки? Какие изменения внесены в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"?
Ответ: Для начала рассмотрим, что же представляет собой общая собственность на имущество?
Согласно пункту 1 статьи 244 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Закон (пункт 2 статьи 244 ГК РФ) различает два вида общей собственности: долевую и совместную. К долевой относится собственность, при которой определена доля каждого из ее участников, к совместной - собственность без определения долей.
В соответствии со статьей 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех сособственников. Участники долевой собственности вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным способом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Согласно статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих условиях, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Как же реализуется на практике это преимущественное право?
Пункт 2 статьи 250 ГК РФ обязывает продавца в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В случае, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если при продаже будет нарушено преимущественное право покупки, то любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ранее действовавшей редакции) к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны были быть приложены в письменной форме согласия, оформленные каждым собственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.
Федеральным законом от 05.03.2001 № 20-ФЗ в пункт 1 статьи 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесены изменения. С учетом изменений, внесенных названным Федеральным законом, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Заявления продавца о намерении продать свою долю направляются в адрес других участников долевой собственности заказным или ценным письмом, а также с использованием иных средств связи, обеспечивающих фиксирование их отправления, либо вручаются под расписку.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ от остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация прав на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Начальник отдела правового и
методического обеспечения ПКРЦ
Л.А.ОПЕКУНОВА
